上半年土地市场冰火同现分化加剧 去化率成房企投资“指挥棒”

  赶在上半年最后一天,北京、杭州、厦门、深圳、武汉等多地上演了土拍年中收官大战。一方面,一块地竞价百轮、摇号溢价的情况再现;另一方面,亦有地块鲜有问津。冷热不均、分化加剧是上半年土拍市场的主要趋势。

  据中指研究院统计数据显示,2023年上半年,全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位,但核心区优质地块推出力度不断加大,带动住宅用地成交楼面价延续上涨态势,上半年同比上涨16.4%。同期,百强房企拿地总额5920亿元,同比下降10.2%,其中优质房企拿地较为积极。

  整体而言,全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显,房企投资多青睐热点城市优质地块,带动热点城市土拍升温,整体溢价率有所改善,不过,多数城市土拍仍未全面转暖。

  “当前土拍市场正进入发展新阶段,规则和标准日益透明化,成交价整体平稳,局部市场活跃是主流。这期间,企业竞拍门槛降低,核心城市土拍竞争加剧,新面孔拿地频现。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超向记者表示,在大浪淘沙后,房企对于片区和地块的研判已无限趋于一致,核心“指挥棒”是把控风险以及保证去化率,核心城市核心地块是首选,有利润空间就会积极参与。反之,地理位置不佳、销售不明确的地块,往往难以吸引开发商。

  分化进一步加剧

  土地拍卖市场素来是房地产市场的晴雨表,也是投资风向标。

  今年以来,局部土拍市场高光频现。在北京,“触顶+溢价”成交是主旋律;在厦门,144家房企竞拍3宗地块,其中88家房企抢一宗地,创下参拍企业数量新高;在杭州,地块触顶成交比率一度高达80%,民企拿地金额占比超六成。与之形成鲜明对比的是,武汉、重庆、天津等地土拍市场持续低迷,高溢价成交地块屈指可数,底价成交是主流,甚至出现个别地块流拍现象。

  整体而言,城市分化及区域分化进一步加剧。在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来,需求稳健、去化良好的城市,土拍表现相对火热;相反,去化压力较大的城市,土拍往往表现平平。区域分化则体现在地块的受关注度上。位置优越、利润空间较大、可操作性强的地块,备受房企青睐;而开发难度较大、成本消耗较大的地块,房企主要以观望为主。

  中指研究院表示,各地土拍情绪的变化依赖于新房市场能否持续修复。预计房企在核心城市补货意愿继续保持较高水平,而销售市场调整压力较大的城市土地市场表现或仍低迷。

  “今年土地供应端的一个重要变化是‘提质缩量’,即增加供应城市核心区的优质地块,使得局部市场热度提升,表现为‘多轮竞拍、触顶摇号’、溢价率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟向记者表示,这样的分化体现在企业端就是投资策略进一步聚焦“以销定产”,楼市销售向好的城市、区域、项目,开发商才会更有动力拿地。

  下半年土地市场将会如何走?在黎乃超看来,首先,核心城市核心地块竞争将更加激烈,触顶成交地块会继续增加;其次,优质住宅地块溢价表现较高,但商业办公、工业类用途土地,鉴于资金沉淀较大,底价或流拍现象或会出现。另外,即便是热点城市楼市,也存在不确定性和波动性,房企拿地仍需避免盲目跟风和过度投资。

  某房企人士直言,如果核心城市土地拍卖市场竞争持续加剧,不排除部分房企将投资战线下沉,届时部分三四线城市土拍或许会迎来活跃期。

  “短期来看,全国土地供求缩量趋势或会延续,但土拍分化态势将更加明显,预计房企在核心城市补货意愿提升,这些城市在供应端改善下,楼市成交有望企稳,而在销售市场调整压力加大的城市,土地拍卖市场或仍表现低迷。”中指研究院市场研究总监陈文静表示,随着越来越多的企业聚焦在核心城市拿地,这些城市的土拍竞争也将日益激烈,部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沉。

  保证去化率是关键

  土拍市场持续分化,销售市场分化加剧是主因。

  “受房地产市场调整影响,拿地容错率明显下降,房企普遍采取‘以销定投’、‘聚焦核心城市及区域’的策略。”陈文静向记者表示,确定性的销售去化率成为房企拿地的首要标准之一。

  “在市场调整期,一线及强二线城市的投资项目具有更强的安全性和流动性,收益率也出现明显回升。”5月上旬,金地集团董事兼总裁黄俊灿在答投资者问时这样表示。金地集团董事长凌克补充说,2023年以来,金地集团已在上海、杭州、西安、东莞等一、二线城市核心位置落地投资项目,未来将继续依据市场形势的发展保持合理的投资力度,主要聚焦于一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。

  在今年3月份的年报业绩会上,万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海曾提到,过去投资研究关注城市的宏观指标,现在更关注市场板块的典型特征,以提升投资的精准度。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠则提到,公司会严守投资刻度,尽可能优中选优。今年投资会坚持按照“20个主力城市+14个机会城市”来布局,并将投资聚焦在这些城市的核心区域。

  “高品质、高性价比土地被争抢背后,是这些地块通常位于城市核心区域或未来发展潜力大的区域,具有较高的投资价值和升值空间,有着较为明朗的去化率保证。”黎乃超表示,对房企来说,风险小、资金使用率高、回款快是第一要务。

  绿城中国董事会主席张亚东近日表示:“今年我们坚持‘投一成一’,坚定地收敛聚焦,让投资更加稳健。今年以来,我们拿了560多亿元的货,目前有三个项目已经实现首开,去化率是100%,今年所拿地块整体已有超过10%转化为销售,回款非常不错,是叫好又叫座的呈现。”

  不难看出,在当前市场环境下,保证去化率,让有效回款尽快充盈现金流量表,已成为房企投资拿地的新规律,亦是“新面孔”企业进入土地市场首选核心城市的内在逻辑。

  进军北京土拍市场的某“黑马”企业投拓条线人士向记者透露,竞拍触顶摇号的出让方式让“新面孔”企业与规模房企、头部房企拥有同样概率获得优质地块。鉴于此,在去化率相对更高的市场中,“新面孔”企业正不断涌入,其更为谨慎,不会一头扎进楼市库存持续处在高位的城市。

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