原标题：三大亮点凸显成长。荣万佳(02146)会成为2021年的“地产新贵”吗？
荣婉家(02146)趁着“新年新气象”的喜悦，正不停歇地开始上市之旅。
2020年的最后一天，荣盛发展集团旗下的物业公司荣万佳生活服务有限公司(“荣万佳”)宣布了其全球IPO公告。根据公告，该公司计划在全球发售9400万股股票，其中香港940万股，国际8460万股。每股发行价格为13.46-18.36港元，最高募集金额约为17.26亿港元。将于2020年12月31日至2021年1月8日公开发售，1月15日上市。
至此，荣万佳将是2020年最后一只通关的地产股，也是2021年HKEx第一只地产股。
众所周知，自2020年以来，地产界以其不断攀升的态势占据了香港股市的“C位”。那么，2021年初，这支新的地产股在新年上市的质感如何，能否延续2020年地产界的上涨趋势？
三大亮点共筑“基本盘”，成长性日益凸显
据智通金融APP介绍，融万家成立于2000年，是一家植根于环渤海经济圈，服务于长三角、大湾区等重点地区的国家战略服务网络的综合物业管理服务提供商。目前，多元化服务主要通过物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务线提供。
与许多地产股的上市行为类似，荣万佳也属于分拆：2020年5月，上市房地产公司荣盛发展宣布，计划分拆旗下的荣万佳生活服务有限公司，在HKEx主板上市。
不得不说，在荣盛这颗大树的保护下，荣婉家很快成长为“红色苗壮”。
招股书显示，自2012年起，荣万佳已成为中央参考所根据综合实力排名的全国100强物业服务企业之一，到2020年已跃居第19位。截至2020年6月30日，共管理物业管理项目272个，总建筑面积5240万平方米，覆盖全国14个省、市、自治区30个城市；同期共承包管理物业管理项目380个，总承包建筑面积8060万平方米，覆盖全国19个省、市、自治区53个城市。
值得一提的是，从荣婉家披露的财务数据中，不难发现有几个财务亮点正日益凸显其成长性，具体如下：
一是，在管面积持续攀升，促使荣万家营收复合增长率远高于行业平均水平。
近年来，荣万佳的管理区域呈上升趋势。招股说明书显示，2017年至2019年，其管理面积分别为3620万平方米、4160万平方米和5030万平方米，复合增长率为17.9%；同期，承包面积也继续增长，分别为5680万平方米、6340万平方米和7740万平方米，复合增长率为16.7%。
不断增加的管理区域也促进了公司营业收入的持续增长：2017年至2019年，荣万佳的收入从7.32亿元增加到12.82亿元，复合年增长率为32.3%。根据中国参考研究院的数据，同期前100家物业服务企业的平均复合增长率为17.8%，表明公司的增长率远高于行业平均水平。此外，荣万佳同期利润从3830万元增至1.13亿元，同比增长71.8%。
(来源：荣万佳招股书)
二是，得益于降本增效的措施，荣万家的盈利能力也逐渐在增强中。
招股书显示，2017年、2018年、2019年和2020年上半年，荣万佳毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%和28.6%，呈逐年上升趋势。其中，2020年上半年也比去年同期增长了8.3个百分点，客观反映了其盈利能力逐渐提升的事实。
其中，荣万佳毛利率的提高主要是由于其“降本增效”措施的实施。比如2020年上半年毛利率的增加主要是物业管理服务和社区增值服务毛利率的增加，而物业管理服务毛利率的增加主要是公司在公共卫生事件期间采取的节约成本策略和物业管理服务外包规模的扩大。
最后是，在收益增长和在管面积增长的良性循环下，荣万家的资产负债结构也变得越来越稳健。
具体来说，该公司的资产负债率已从2019年的79.2%降至2020年上半年的65.8%。同时，随着盈利能力的增强，手头现金余额也相应增加。截至2020年上半年，公司现金及现金等价物为7.96亿元，比2019年底增加5.67亿元。
综上所述，可以看出，在上述逐年增加收入、提高毛利率等亮点的共同作用下，荣万佳不仅体现了高增长，也向外界展示了相对稳定的基本面。
行业迈入黄金时代，进一步彰显投资价值
从行业发展空间来看，目前的物业行业仍然是朝阳轨道，具有成长性和广阔空间的特点。
东兴证券研究报告显示，近年来我国物业管理行业发展迅速，成长空间迅速扩大。截至2018年底，全国物业管理面积已达211亿平方米。长期来看，在城市化率、人口增长、人均居住面积等因素的带动下，行业有望进入黄金时代。从——年到2030年，管理面积达到326亿平方米，收入规模超过2万亿元。
在这个即将进入万亿美元规模的物业轨道上，中央参考所的数据显示，中国前100家物业服务企业的建筑面积和物业数量也呈现出快速增长的趋势。——全国百强物业服务企业平均总建筑面积从2015年的2360万平方米增加到2019年的4280万平方米，复合年增长率为16.0%；管理项目平均数量从2015年的154个增加到2019年的212个，复合年增长率为8.3%。
(来源：荣万佳招股书)
一般情况下，企业发展的天花板也取决于行业的发展空间，故而在规模即将爆发的物业赛道下，荣万家作为中国物业服务百强企业中的优质选手，自然也将受益于这庞大的市场规模。
更值得一提的是，荣婉家凭借加码物业增值服务的差异化策略，找到了新的“增长曲线”。
众所周知，在今年的公共卫生事件中，除了物业管理的价值不断得到认可外，对物业增值服务的需求也呈现爆炸式增长。其中，荣万佳借此机会推出了“米公社网购商城线下便利店上门”的新零售模式，赢得了业主的极大好评，这也使公司的物业增值服务达到了一个新的水平。
事实上，这种新的零售模式只是荣万佳物业增值服务的一个“缩影”。截至2020年6月底，公司已经有35家线下便利店；同时，在自主开发的社区O2O服务APP“米公社”中，除了在线支付、在线报修、投诉建议等传统物业服务外，还增加了社区团购。
综上所述，不难看出，借助蓝海的潜力规模、日益稳定的基本面和差异化的竞争策略，融万佳将具有良好的增值潜力，有望成为2021年地产股中耀眼的“新星”。
