2021年，中国房地产将继续差异化发展，土地、资金等各种资源将集中在龙头企业。房地产企业应该如何应对？规模和杠杆降低之间的平衡是什么？
3月23日，2021视点年度论坛在大湾区核心城市之一的广州举行。在论坛上，主要经济学家、房地产企业领导人和高级金融投资银行聚集在一起，试图消除行业的“焦虑”涟漪，共同明确前进的方向。
国家商报副总经理、华南中心总经理杨基在讲话中表示，如何实现高质量增长是行业和企业都需要面对的问题，在精细化管理、高效运营的时代，如何进一步激活行业和企业的内生增长动力，是每个人都需要探讨和解决的问题。就像论坛的主题“房地产阳光，
持续的力量”，希望通过活动嘉宾的讨论，看到这个行业未来更健康更有韧性的发展。
房地产市场还未到天花板
焦虑可能来自于对行业既定运营逻辑的变化和未知的前进道路的不安。
论坛开始时，中国房地产业协会前副主席、秘书长朱回顾了过去五年的房地产收益，并试图为失去的行业提供确定性。
他认为，2020年，中国房地产业不仅将克服新冠肺炎疫情带来的前所未有的冲击，还将为经济发展和民生改善做出贡献。未来五年，房地产发展仍有许多机遇，主要体现在城市化、需求改善、物业服务等方面。“从市场需求来看，以上三部分的累积规模还是很大的。”
国家统计局前局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华也持类似观点。在“铿锵观点”的讨论中，他指出，房地产市场还没有到天花板，从任何角度来看，至少还有十几年的成长期。
然而，他提醒在场的客人，他们需要时刻保持清醒。邱晓华分析了这一阶段的画像，说中国从2021年开始进入了一个新的阶段，是时候对前一阶段说再见了。
对于房地产行业来说不是吗？虽然房地产市场仍然是中国经济发展不可或缺的支撑点，但它也进入了一个“新阶段”。邱晓华试图推广它。“房地产高速增长的时代已经结束。用通俗的话说，黄金增长期已经过去了，不可能每年增加20%和30%的投资和销售。”。
告别过去，首先要适应的不再是把尺度放在第一位。谈到规模，阜新集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪认为，房地产企业应该向制造业学习，进行精细化管理。
阳光控股执行董事、阳光城市(000671)集团执行副总裁兼全球合作伙伴吴建斌坚信，行业空间依然存在。他指出，中国房地产市场远未结束，城市化仍在继续，改善住房的需求仍然存在，因此市场潜力仍然很大。“至少在未来的十几二十年，我相信中国的房地产市场还是有一定的关系的，只是此刻真的很迷茫。”
“三道红线”是房企分水岭
“三条红线”是本次论坛大多数嘉宾反复提及和强调的内容。其实论坛的主题也暗示着房地产企业可以跨越红线，循环往复。
建行国际资本股份有限公司董事总经理曾月辉在专题讨论中对“穿越”做了深刻解读。他分享说“穿越是后向穿越，具有前瞻性。什么是穿越？更多的是一条安全畅通的通道，但我们无法完全摆脱影响。”
从实际层面看，中成投资董事总经理华英提出了三个“跨越红线”的方案：一是有能力的房企要积极发债，即善用信贷；第二，把握自己的运营效率，努力付出更多；第三是依靠股权融资，也就是说我们可以考虑一部分
吴建斌在早些时候的主旨演讲中，对新形势下的房地产投融资进行了解读，其中包括“三条红线”。吴建斌强调，“三条红线”实际上是一个分水岭，过去是野蛮的，现在是高速推进的，但现在是在经营管理上求效益。“这迫使我们的行业取得进步，我们必须做的是降低我们的债务比率。”
此外，对于行业内的两条红线，即银行房地产贷款的集中管理，吴建斌建议，房地产企业要想获得抵押贷款，需要与银行建立良好的关系。同时地理位置的选择很重要，一线城市和二线城市获得房贷的概率会比较高，而三四五线城市获得房贷的概率会比较低，这就是现在的现实。
在投融资方面，吴建斌认为要处理好机会主义和长远的关系，从投资的源头做起。住宅开发的水路还是很宽的，但是土地存放在哪里是关键。目前的核心是运营现金流管理。房企需要放在第一位。“因为你要满足三条红线的红线，是运营现金流能让你克服困难。如果以后没有运营现金流。过几年就很难了。”
