5月17日，杭州发布通知，对房地产市场做出多项优化规定，包括“落户即可购买二手房”、“非杭州户籍家庭购买二手房社保由4年改为1年”、“三孩家庭限购住房增加1套，无房家庭优先”。
这一新政出台的背景是，根据中国指数研究院的数据，2021年下半年杭州(十区)新房成交量持续下滑。今年1-4月，杭州新房总成交214万平方米，同比下降66%。虽然年初以来市场有所回暖，但整体成交额仍未达到去年同期水平，甚至不及2021年底。
“新政前二手房不低于市场价50、60万，还在未来科技城这样的核心区域。”专做杭城热门区域板块的未来科技城中介张享铭在5月19日下午接受记者电话采访时表示，“但反过来说，除非你是顶级社保提供者，否则去新盘摇号就是陪你。”
张享铭的话也反映了杭楼市复杂的结构性问题：热点区域二手房价格倒挂严重，区域间冷热两极分化。或许症结在于二手房市场，但政策能否从二手房市场渗透到各个地区的一手房市场，还有待市场的检验。
二手房继续下滑。
被视为年轻人置业核心区的未来科技城，一直是杭州市场的网络名人板块。然而，在市场整体下行的趋势下，面对周边新房价格几乎“腰斩”，二手房正在艰难转换。
“去年这个时候，全市二手房上市只有9万套，新房二手房价格倒挂严重。地段越好，价格倒挂越多，新政前二手房很难卖。因为摇号太难了，二手房客户一直都有，但很多客户就是等个合适的价格不买。”
张享铭告诉记者。“那段时间，二手房涨得太快了。阳光城(000671)未来享受120平米户型，一个月增加近200万报表。去年5月，一套89平米的两房总价达到700万元，而现在同一户型的挂牌价是550万报道。去年12月有个房东的房子，从600万举报一路降到535万举报，过了好久才成交。”
据RealData(杭州)监测，4月份，杭州各区域住宅成交量较3月份明显下降，其中临安区、拱墅区、西湖区环比降幅均超过30%，住宅均价降幅达3%。
营业额下降不仅仅发生在最近几个月。克而瑞的数据显示，自2021年“127”政策推出增值税免征期由2改为5后，杭州二手房成交量大幅下降。从去年2月开始，杭州二手房月均成交量不足5000套，远低于新房9700多套的月均成交量。
中国指数研究院数据显示，杭州(10区)二手房成交量自2021年第二季度开始持续下滑。今年1-3月共成交9148套，成交套数同比下降49%，成交量远低于去年同期。相对于成交低迷，杭州二手房挂牌量持续处于高位。截至
中国研究院的报告显示，去年杭州新增常住人口26.8万人，而2021年杭州(10区)新房只有17万套，远远不能满足新增居民购房需求。杭州新政策出台后，有利于引导新增人口流向二手房市场，从结构上改善杭州供需矛盾，刺激需求释放。解放二手房限购，直接有利于改善型客户。“5改2”缩短了持有人出售的周期，促进了二手房的流通。短期内，主城区二手房交易量会有明显提升。
“杭州应该是最近两年长三角地区落户人口最多的城市。同时，这几年杭州大量卖地，大量新房上市，这也是新房供需一直红火的原因。”宋宏伟说。
值得注意的是，杭州中心城区限价下的新盘根本不卖，而其他远郊楼盘则面临无人问津的尴尬局面。这也是杭州和很多热点二线城市同样的情况。
张享铭告诉记者，“最近，在科技城板块范围内，只有新航未来中心入市。但是项目连续开了几次，中签率8%~9%，根本突破不了10%。”
“我手里有个项目。房子原价25000元每平米，打折后21000 ~ 22000元。除了单价优惠，还有其他福利，比如送车或者返现15万。”杭州远郊市场中介吴晓5月19日下午通过微信向记者介绍。整个临安优惠力度比较大，青山湖板块折扣比较多。临安、青山湖科技城不限购，主要目标客户为外地投资者。
今年以来，杭州新房市场整体成交量仍呈下降趋势。根据柯睿的数据，4月份，杭城新盘整体中签率较上月有所下降，但市场分化依旧，周边项目普遍摇摆不定。只有钱江世纪城、未来科技城、望江新城、萧山经开区综合中签率在10%左右。
从去化的角度来看，主城区和热点板块
楼盘往往在开盘当日就基本去化，而外围楼盘去化率则普遍处于低位，尤其是富阳、临安两区，整体去化率不足两成。中指研究院数据显示，2021年1月至2022年4月，杭州总推盘125次，推出房源19817套，平均去化率仅57%。富阳主城区项目普遍以直接打折+赠送形式吸引客户，赠送包含车位、车、加装包、地暖、黄金等形式，平均折扣约9折。宋红卫指出，“去年以来杭州新房市场低迷受五个因素的影响，首先是房地产市场调控下整个融资环境收紧，地产行业作为资金密集型行业受到影响很大；其次是互联网行业整顿以及疫情冲击，对于杭州互联网产业影响较大，影响中高端需求的释放；第三是受经济下行影响，购房者的购房信心不足，尤其受到开发商爆雷影响，即使刚需和改善群体也开始观望；第四是杭州最近几年土地出让较多，供应量较大；第五，杭州也是一二手市场联动较强的城市，很多置换型需求就是基于二手房市场情况，二手房市场的低迷直接影响到新房市场。”
但需要注意的是，成交下行有一部分原因来自供应的缩减，杭州市场新房存销比6.2，已经是百城中的“优秀生”，仅次于珠海、合肥、济南、成都，与上海并列第四，也是全国范围内为数不多的低于10的城市之一。在2020年疫情过后，杭州存销比曾有过短暂升高，最高为5.7，之后再次回落至2.0附近，进入2022年，存销比再度反弹，今年1~3月分别为3.9、5.2、6.2。同时，众多房企在杭州今年首批集中供地中用行动表达了对杭州市场的看好。
滨江集团董事长戚金兴公开表示，经过测算，这11宗地能够做到平均净利润8%左右，整体远高于去年的拿地利润。对于杭州市场，戚金兴在5月16日的线上业绩会上回答记者提问时表示，“在房住不炒的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”
