虽然楼市的“小阳春”已经出现，但在楼市调控的护航下，无论是房价还是成交量都不会出现大幅波动。这种“市场升温，房价可控”的局面，有赖于及时有效的政策。
房地产市场是最早从新冠疫情中复苏的行业之一。
3月15日，国家统计局发布了今年1-2月房地产市场的相关数据，以及70个城市的价格数据。今年前两个月商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；商品房销售额达到19151亿元，增长1.33倍。即使与2019年疫情前同期相比，增幅也分别达到23.1%和49.6%。
在疫情和调控的影响下，房地产市场从去年开始经历了过山车般的大起大落：年初大幅下跌，第二季度逐渐回升，第三季度进入调整期，年底继续升温。2021年，市场持续升温，刺激房价上涨。
今年2月，全国70个大中城市中，56个城市新房价格上涨，55个城市二手房价格上涨，达到去年以来的月度新高。其中一线城市继续引领增长，但增速有所放缓。
这种“市场升温，房价可控”的局面，有赖于及时有效的政策。今年以来，中央和地方楼市调控政策持续保持高频率，房价快速上涨的一线城市受到严重打击。今年的政府工作报告提出“解决大城市突出的住房问题”，同时似乎为今年的楼市定下了基调：政策与市场的博弈将贯穿始终。
东部地区“突出”
今年2月，四个一线城市新建商品房和二手房销售价格分别上涨0.5%和1.1%。同期，31个二线城市新建商品房和二手房销售价格环比上涨0.4%。35个三线城市新房价格和二手房销售价格分别上涨0.3%和0.2%。
从去年10月份开始，在70个大中城市中，一线城市的平均房价一直“领涨”。
今年2月，北京、上海、广州、深圳的二手房价格分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，甚至占据二手房涨幅榜前四位。
分析师认为，一线城市的房价正在引领上涨，反映出房地产市场的结构性变化。也就是说，随着棚改的“退潮”，三四线楼市出现了阶段性降温，一二线城市价值凸显。在去年宽松货币政策的情况下，一线城市再次成为市场热点，交易升温逐渐体现在房价的表现上。
在此之前，这些城市的房价经历了长期的“横盘”。
据记者在北京潘家园进行的一项调查显示，近三四年来，该地区二手房价格基本保持稳定。去年底，随着该地区交易明显回暖，房价上涨，交易周期缩短。但直到最近，一些房子的销售价格没有超过2017年的高点。
在过去的几年里，一线城市受到了严厉的政策监管，需求萎缩。房地产一度进入买方市场，而房价保持相对稳定。到2020年，在疫情缓解带来的宽松货币政策刺激下，市场预期将发生变化，包括一线城市在内的楼市整体交易将迅速升温。
2020年，中国商品房销售面积增长率将达到2.6%，销售增长率将达到8.7%。除了部分城市，没有疫情的直接影响。2021年前两个月，商品房交易。
事实上，疫情爆发一年后，房地产是复苏最快的行业之一。今年前两个月，全国房地产开发投资同比增长38.3%，高于全国固定资产投资增速35.0%。同期，征地建设数据表现良好，房企财务状况也有较大改善。
“稳定”仍然是主旋律
虽然有些地区有变化，但政策反应也很快很准确。
在去年12月召开的中央经济工作会议上，首次提出“解决大城市突出的住房问题”。今年1月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹率团赴上海、深圳调研督导。2月，倪虹带队赴北京调研，商讨房地产调控工作。3月初，倪虹率队赴杭州、无锡调研督导。
在今年的政府工作报告中，在强调“住房不投机”和“三个稳定”(稳定地价、房价和预期)的同时，再次提到“解决大城市突出的住房问题”。
在此期间，许多“大城市”加紧出台政策来规范房地产市场。假离婚、商业贷款、租赁市场混乱是调控的重点领域。截至3月，热点城市进一步提升了对商业贷款、消费贷款等信贷资金的监管，防止其进入房地产。
这些政策的效果已经开始显现。今年2月，一线城市新房、二手房均价涨幅回落，二线城市房价涨幅由上月转为持平。
在大多数分析师看来，就像最近密集出台的政策一样，随着平衡被打破，政策与市场之间的博弈开始出现，并可能贯穿全年。
北京一家上市房地产公司的相关负责人告诉记者对企业来说，更大的挑战正在到来。“三条红线”政策的出现，将使房企告别以往的“高负债-高增长”模式，更加注重金融安全和稳定。这不仅迫使房地产企业“去杠杆化”，也有助于市场保持稳定。
他表示，从近期房企年报可以看出，负债率和现金流会有所改善，但规模增速必然下降。而当政策作为一种长期机制持续实施时，市场供给方将逐渐稳定，金融风险将变得可控。
对于未来的市场趋势，大多数机构认为，稳定仍将是主旋律。尽管楼市“小阳春”端倪已现，但在楼市调控的“护航”下，无论是房价还是交易量，都不会有大幅波动。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华3月15日也表示，今年政府工作报告对解决好大城市的住房突出问题，完善住房市场体系、保障体系都进行了安排和部署。各地区各部门也按照因城施策的原则和要求，坚持问题导向，根据各地房地产市场不同的表现，及时采取各项调控措施，切实加强住房政策和人口、土地、金融政策的协同，相信在坚持房子是用来住的、不是用来炒的大原则指引下，房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。
