香港房价15年上涨近4倍!住房拥有率已降至20年来的最低点

 

香港的楼价继续高企,很多年轻人都没有买房的梦想。

香港立法会秘书处3月1日公布的《自置居所对香港社会经济的影响》《研究简报》显示,自置居所的业主中,只有7.6%是35岁以下的年轻人,而2019年首次置业者的平均年龄已达到44岁。

《研究简报》指出,香港房价在2004年至2019年的15年间飙升了近4倍,然而,2019年的自置居所率跌至49.8%的20年低点。尽管去年第四季度的数据略有反弹,达到51.2%,但仍低于2004年54.3%的高点,也远低于富裕经济体60%以上的平均水平。

在土地严重短缺和住房拥有量下降的背景下,35岁以下年轻一代在总体住房拥有家庭中的比例从1997年的22.1% (198,100人)急剧下降到2019年的7.6% (98,200人)。

报告指出,香港的年轻人很难赶上不断上涨的楼价,也没有足够的财政资源在楼市上与其他买家竞争。以2004年至2019年的楼价来说,这个数字飙升了391%,但香港家庭每月收入中位数只增加了78%,远远落后于楼市的增幅。

与此同时,60岁及以上的老年人占居屋户主的41% (536,000人),成为居屋的主力军,比1997年的21% (192,100人)翻了一番。

自置物业占比“倒U”

事实上,香港的自置居所率在过去23年呈倒U型发展。报告指出,这一比例在1997-2004年间从46.7%飙升至最高的54.3%,然后一直保持在53%左右,直到2011年,但随后又回落至2019年的49.8%和2020年第四季度的51.2%。

数据显示,从1997年至2004年,香港每年平均完成约62,000个住宅单位。供应充裕,加上亚洲金融风暴引发楼价下跌52%,为首次置业人士提供难得的机会。1997年至2004年期间,拥有住房的家庭数量增加了264,000户,其中大约一半是私人住房。

值得注意的是,从1997年到2008年,香港的家庭数量增加了35.4万户。在此期间,居者有其屋的家庭数量显著增加了33.7万户,而租户数量仅增加了4.7万户,仅占13%,这主要是因为当时住房供应充足,房价适中。这意味着1997-2008年是香港楼市上车的最佳时间窗口。

此后,特区政府不断收紧土地和房屋的供应,并推出一系列政策,包括停止拍卖土地、放弃设定居者有其屋的数字指标、透过填海和平整土地来减少新土地发展的规模,以及无限期停止兴建和资助出售房屋。

这些措施导致香港的房屋供应急剧下降。加上经济复苏,香港的楼价在此期间大幅反弹,使大部分工薪阶层成为租房者。在2009年至2019年期间,香港的家庭总数增加了335,000户,而同期拥有住房的家庭数量仅增加了80,200户。然而,居住在公共或私人住房中的租户数量飙升了25万,占近75%。

楼市财富效应

楼市持续畅旺下,自置单位已成富裕家庭的重要财富来源。

根据差饷物业估价署的统计,粗略估计香港私人住宅物业的市值由1997年至2019年增加了两倍,约为12万亿港元,高于同期本地生产总值109%的增幅。2019年,香港私人住宅物业总值约为GDP的4倍,远高于美国的1.6倍。根据研究报告,物业价格变动带来的财富效应,可以对本地消费和GDP产生重大影响。

为了帮助年轻一代首次购买自己的住房,近年来采取了许多举措来增加土地和住房的供应。参照1997年至2004年的发展经验,根据特区政府在2020年12月公布的最新进展报告《长远房屋策略》,在2018年将公屋和私人房屋的比例由60:40改为70:30后,未来10年(即2030至2031年)兴建私人房屋的目标只会是每年12,900个单位,较过去10年每年平均约13,500个单位的实际建筑量及房屋供应量为低

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