不出意外，北京租赁市场将迎来由内而外的新变化。
8月24日，北京市住房和城乡建设委员会起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)向社会公开征求意见，成为我国首部地方性租赁管理条例。
《征求意见稿》有81条，内容非常详细，涉及长租公寓、群租、押金收取、网上签约、租金贷、网上房源发布等监管，可谓是一个集中的“放大招”。最引人注目的是，当市场租金上涨过快时，必要时可以实行租金指导价。
政府控制将直接从房屋租赁价格中削减。对此，兰德咨询总裁宋延庆表示：“在‘房住不炒’基调不动摇的前提下，当前调控政策的频率越来越高，手段越来越多，说明政策调控的‘颗粒度’越来越精细；随着市场的周期性反馈，政府的政策水平也在不断提高。此外，法律法规覆盖租赁市场的方方面面，“严管”的理念成为行业主旋律。条例的出台将对北京租赁市场的主要参与者，尤其是租赁经纪公司和长租公寓公司产生很大影响。行业地震不可避免。”
“租金指导价”还是“定海深市”中的稳定行情
本次《征求意见稿》第六十条提出，北京将建立租金监测和发布机制。当房屋租金快速上涨时，住建委等主管部门可以采取限制租金上涨、查处哄抬租金等措施。规范住房租赁市场。如有必要，可实行佣金或租金指导价。
《征求意见稿》确认，政府可以从租金价格上直接调控市场。业内人士普遍认为，这一政策充分体现了北京市规范租赁市场、稳定租赁水平的决心，有利于保障租赁住房市场平稳有序发展。同时，这将对一些以资本为后盾的大型租赁企业在市场上竞拍房屋给予有针对性的控制。
从全国范围来看，很少有城市对租赁市场提出“租金指导价”政策。7月，深圳在《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》提出建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，合理控制租金水平。
此前，深圳、成都、Xi安等地相继提出并实施“二手房指导价”政策，直接控制了二手房的成交价格，从而改变了市场预期，推动过热的二手房市场逐步降温。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳、北京提出租金指导价和参考价格后，该制度未来将逐步推广，成为稳定租赁市场租金的重要配套政策。
北京大学法学院不动产法研究中心主任娄建波表示，一方面，“租金指导价”措施可以防止部分租赁企业在资本助推、权力下放的大市场中波动，另一方面，通过实施佣金或租金指导价，有助于缓解承租人的实际负担，即政府在不同区域设定租金上限或涨幅，确保租金保持在市场合理范围内。
北京租赁市场已进入“强监管时代”
我不得不提到“征求意见稿”的背景。过去几年，在资本和科技的双重加持下，不少跨境公司打破了二手房市场的“发展护城河”，各种“租赁互联网金融”新业态、新模式如长租公寓、租赁贷款、短租房等不断涌入，促进了行业生态的突变，但也带来了诸多不确定因素和监管空白。
相关人员北京的《征求意见稿》针对的是租赁市场的疑难杂症和慢性病。不仅“严管”的思想贯穿始终，民生也是如此。比如要求建立租赁合同网络签约制度，严格管理群租房，规定企业单次收取的租金不得超过三个月租金之和，押金不得超过一个月租金。
可想而知，随着强调规范化、标准化监管的《征求意见稿》的实施，北京租赁业将被重塑。在居民权益得到充分保障的同时，场馆内的“大玩家”也将在新规下朝着更加精细化的运营管理模式迈进，最终各主体共同推动行业形成稳定、可持续、良性的发展路径。
