70个城市的房价涨幅普遍扩大，这源于成交量的升温。
虽然监管继续施压，但房价上涨的惯性依然存在。
国家统计局2月23日公布的数据显示，1月份房地产市场总体稳定，但各城市房价环比涨幅均较之前大。其中一线城市房价继续领先。
具体来说，1月份四个一线城市新房价格环比上涨0.6%，比去年12月上涨0.3个百分点；二手房价格环比上涨1.3%，涨幅0.7个百分点。增幅和增速都高于二三线城市。
充裕的资金和预期的回暖被认为是房价普遍上涨的主要原因。其中，对学区房的追求导致一线城市房价涨幅领先于其他城市，也使得二手房涨幅明显高于新房。
值得注意的是，这是在房地产市场监管力度加大的背景下发生的。整个1月份，中央政府和地方政府发布楼市调控政策近40次。当月晚些时候，住房和城乡建设部副部长倪虹也率队前往上海和深圳进行调查和监督。
分析师指出，1月份的价格上涨延续了去年第四季度以来的惯性。但从目前情况来看，政策调控与房价上涨的博弈可能成为全年的主旋律。
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火爆的学区房
70个城市的房价涨幅普遍扩大，这源于成交量的升温。壳牌研究院的数据显示，2021年1月，全国重点18个城市的链家二手房实际成交环比增长23%左右，其中一线城市成交总额环比增长29%，绝对成交水平处于2019年以来的月度高位。
壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，交易回暖有两个原因：一是资金驱动，前期货币宽松下资金溢出进入楼市，拉动市场需求，尤其是一线城市核心地区。二是在预期的驱动下，前期市场回暖，加快了买家入市的步伐，加剧了市场供需矛盾，扩大了涨价幅度。
与一线城市相比，二三线城市的物价涨幅相对温和。今年1月，31个二线城市的新房和二手房价格环比上涨0.4%，比上个月高出0.3个百分点。35个三线城市新房和二手房价格分别上涨0.2%和0.3%，增速扩大0.1个百分点。
自去年第四季度以来，一线城市的房价一直在上涨。分析人士普遍认为，背后是地域格局的变化，即随着棚改的“退潮”，三四线城市楼市逐渐降温，一二线城市价值凸显，再次成为市场热点。
去年底以来，深圳、上海等地一度出现“打新浪潮”，引发投机性投资需求入市。其中一些城市的“门牌号”被高价出售，进一步增加了房屋的实际交易成本。
从地域分布来看，“南热北冷”的局面依然存在。新房方面，太原、哈尔滨、秦皇岛等北方城市降温明显；哈尔滨、长春、锦州等二手房跌幅较大的城市位于东北。住房和房屋研究所所长张博指出，这一方面与城市本身的炎热有关，另一方面也受天气影响，冬季本身也是东北销售的淡季。
二手房高涨价也与新房“限价单”有关。在大多数城市，限价政策主要影响的是新房市场，二手房交易比较分散和随意，所以限价相对较少。当市场升温时，二手房的价格涨幅往往高于新房。
博弈时代
一月份也是监管政策频繁出台的时候。据不完全统计，整个1月份，中央政府和地方政府出台楼市调控政策近40次。
从打击范围来看，包括一线城市在内的东部热点城市成为调控的主要对象。1月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹也率队赴上海、深圳进行调研和督导。从各地的政策内容来看，假离婚、商业贷款、租赁市场混乱是政策调控的重点领域。
"市场上仍有投机者。"张博在接受采访时表示，一些城市频繁出现房地产投机者，一些房地产从业者也纷纷效仿，这对市场的合理预期产生了影响。
另一方面，消费贷款、商业贷款等大量资金进入房地产，也被认为是推高房价的原因。有观点认为，年底年初楼市登顶的核心原因与企业贷款进入楼市有关。
事实上，热点城市的调控政策大多是在1月下旬出台的。由于政策需要一个周期才能真正生效，1月份的房价仍在惯性上涨。
2月份，调控的效果开始慢慢显现。壳牌研究院的数据显示，从2月份开始，一线城市北京、上海、深圳的壳牌二手房市场的繁荣程度已经稳定在较高水平或有所下降，业主报价也由涨转跌。
该机构表示，今年2月，70个城市的商品房销售价格涨幅有望收窄。
徐小乐认为，近期政策与市场的博弈，几乎为全年定下了基调。“2021年仍是房价上涨和监管加剧的一年。总体而言，房价涨幅将比2020年窄。”
具体来说，还是有一些城市在房价上涨的压力下。
而调控政策的加码也随时会出现。按照贝壳研究院的统计，从节后首周的二手房市场景气指数看，长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。进入2月，北上广深及杭州等地已纷纷升级调控政策，倪虹还带队到北京调研会商房地产调控工作。分析人士认为，面对即将到来的传统“小阳春”，调控政策有继续加码的可能。
另一重博弈则存在于买卖双方之间。北京某房产销售代理公司相关负责人向21世纪经济报道表示，今年北京的地价高企、不限价项目增多，未来房价存在一定的上涨压力，并会反过来影响购房者的热情。可以预见的是，同样的情况也可能出现在二手房市场。因此，在经历一段时间的横盘期后，买卖双方的博弈也将在今年加剧。
