2月8日，深圳市住建局牵头提出建立全国二手房交易价格参考机制，发布3595个住宅小区参考价格。
发布当天下午，深圳多家房产中介被住建局召集召开紧急会议，要求中介的挂牌价格不得超过指导价。我行房贷相关业务部门相关人士也注意到，政策中提到“公布二手房交易参考价格，有利于引导商业银行合理发放二手房贷款，防控个人住房信贷风险”。
据记者报道，截至目前，壳牌/链家等深圳地产代理的官网、APP价格尚未显示。银行尚未收到调整评估标准的通知，但根据政策不排除以下实施。许多有自置居所计划的购房者选择存钱观望。
被打乱的计划
“我的购买计划又被打乱了。”王小红(化名)，一个年前在深圳福田区、南山区、宝安区踩了几十次盘子的外来投资者，原本打算春节后在南山区开一套三居室，现在只能选择观望一阵子。
2月8日，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，首次公布3595套住宅小区交易参考价格，正式在二手房市场实施“二手房交易价格参考机制”。
所谓“二手房成交价格参考机制”，就是根据二手房网上签约价格和周边新房价格，为深圳3595个小区编制“成交参考价格”。
新政出台后，有市场人士以王红攀华润城润富为例，称该物业实际成交价格已达到18万元/平方米左右，而深圳市住建局对该物业一期、二期、三期二手房指导价为13.2万元/平方米。看到新政后，有业主质疑“主管部门制定的房地产指导价脱离市场实际”。
至于市场的质疑，一位接近深圳市住建局的匿名人士告诉记者，参考价是根据近几年的网上签约价格，通过调查实际交易和银行放贷情况综合确定的。“不像外界说的，住建局二手房交易参考价格还停留在2019年的价格水平。其中，约60%的房产参考价格与网上签约价格基本一致。”
在房地产市场呆了十多年后，王一兵(化名)成为了一家地区性经纪公司的负责人，在政策发布的当天，他正忙到深夜。一是下午接受深圳市住建局采访，要求房产中介不要公布高于交易参考价格的房屋。随后，21点，王一兵通知各大工作组门店负责人，“门店橱窗广告不得刊登单价超过二手房交易参考价格的房屋”，“不得在微信朋友圈张贴‘越来越涨’”，“所有已售出的网上签售必须在今天内做好，以防其他后续变动”， “最近的交易订单必须向买家发出风险警告，不排除签订合同后贷款价格可能会更低。”
截至目前，深圳房产中介如壳牌/链家等的官网、APP等物业价格不再显示，取而代之的是“不显示价格”。
由于受到“715”楼市调控的意外伤害，一些失去房票的急需家庭因为二手房交易参考价格低于实际成交价格而没有尽兴。
以朱建强喜欢的罗湖区某重点小学学历二手房为例。原主报价800万，官方参考价500万。由于是第一套房，银行可以贷70%，560万，首付30%，240万。现在按照参考价，银行贷款金额350万。如果卖家不盈利，交易仍以800万成交，额外的210万首付让他不得不多筹钱。
如果这个二手房按照租客的变化粗略计算(名下没有房但是有抵押记录)，原首付6480万，贷款4320万；按照官方参考价，贷款40%才200万，首付增加到600万。
二手房交易正变得透明
住房信贷一直是深圳各大银行的热点，能贡献银行年利润的30%左右。在深圳楼市，利用房贷、商业贷款、消费贷款等金融杠杆买房套利的情况屡见不鲜。
特别是深圳楼市二手房价格倒挂，买回来赚的“砸新”奖金是楼市不可忽视的特征。深圳的外来投资者比例常年保持在30%以上，对深圳楼市的预期很高。
深圳工商银行(601398，Guba)和招商银行(600036，Guba)的相关人员告诉记者，办理住房信贷等业务的同事昨天已经讨论了政策的影响，表示新政后银行暂时没有收到调整评估标准的通知，但不排除下一步要按政策执行。
深圳工商银行一位负责人告诉记者，目前评估政策的影响不是很好，需要跟进规则的执行情况；另一方面，他也明确表示“活下去
建局有提及后续定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布全市二手住宅成交参考价格，这至少明确表示，二手房价格调控并非说着玩儿。若能落地，可以引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。”更多的市场人士一致认为，与一手房网签价格备案制管理如出一辙，二手房参考价格出台对于市场来说大有裨益，既有利于促进市场理性交易，也有利于中介给出合理的挂牌价格。
一直以来，深圳二手房从报价到交易的信息系统都比较封闭。深圳宝安区、福田区、南山区等片区一度炒作氛围浓厚，业主群控盘致使房价跳涨、众筹炒房、代持炒房等投机行为屡见不鲜，资产价值泡沫化倾向显著。
中原地产副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦向第一财经记者表示，政府通过公布参考价，二手房交易市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走，有点像中央交易股票的做法，统一报价，在这个价格上下浮动去交易。
但另有市场人士忧心，住建局发布的小区中有三成左右的参考价格相比实际价格普遍缩水。换言之，政策实际能否落地执行，仍是未知数。此外值得注意的是，这只是指导价，作为参考，并没有约束力。
即便这个政策落地执行，深圳一家房产经纪机构的负责人士就向记者坦言，上有政策下有对策，为了规避制度导致购房人新房首付门槛提升，交易成本上行，“阴阳合同”或成为值得警惕的楼市苗头。
“深圳好地段、优质学位的房屋本身就供不应求。以南山区为例，《通知》中的指导价跟实际成交价普遍相差20%左右，网红盘差价甚至高达50%。买卖双方谈妥，按参考价格写一份合同，再按照市场价格写份合同，分两次打款，这操作起来并不难。”上述房产经纪负责人表示。
市场或将短期降温
楼市调控是项系统性工程。刚刚过去的2020年，深圳楼市由7·15新政划下分水岭。新政之前，二手房成交旺盛，每月成交量破万；新政后，一手楼市引人注目，网红盘频出，二手成交量腰斩。
此番二手交易指导价出台带来买家观望升温，或将使得那些寄望小阳春大手笔捞金的房企、房产中介们，需要重新审视市场短期交易量，降低心理预期。
房产市场、金融领域的多位人士告诉记者，短期内还是要观望下新政带来的市场买卖方磨合进程，购房计划可暂且后置。“还不太清楚银行那边具体的跟进执行细则，贷款评估标准是否会有通知出台，观望下更稳妥。”
深圳楼市交易以二手住宅为主体，占据市场交易量的七成左右。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。全年二手住宅成交面积为819.29万平方米，同比上升29.1%。一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，这也是新房市场持续火热的核心因素之一。
在“7·15”政策出台后，来自各方的统计数据显示，有三分之一左右的刚需客丧失了购房资格，深圳楼市新增房源客量、二手带看量也出现了持续性下滑，一直持续到2020年10月下旬才稍有回暖。然而，二手房挂牌价却持续上行至8万元/平方米以上。这背后是深圳业主的心态坚挺。
“新出炉的二手房指导价把买家的购房门槛抬起来，难道就能让房价降下去？已经尝到甜头的深圳业主们是会任由房价下跌，还是看到行情不妙就撤下房源等待下一个高房价交易节点？”深圳一位房企销售负责人表示，这本质上仍是买方卖方的博弈之战，明火好灭，心火难熄。更多市场人士认为，二手房指导价的短期影响是双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，深圳的二手房交易大概率将迎来新的观望周期。
