国家统计局70年5月公布的房价数据显示，5月份一、二、三线城市二手房销售价格下降，一线城市二手房销售价格环比上涨0.6%，比4月份低0.2个百分点。
北京5月二手房销售价格环比上涨1.1%，涨幅较4月回落0.1个百分点，但涨幅排名攀升至70城之首，领涨全国二手房市场。
根据北京市住房建设委员会的数据，5月份北京市二手房签约量为20587套，其中二手房18838套。易居之友、和硕机构等多项数据显示，自4月份以来，北京二手房成交量连续两个月下降。
和硕首席分析师郭毅在接受采访时表示，尽管5月份成交量略有下降，但北京二手房市场仍处于高水平、高热度状态，供需两旺。
近日，记者走访了朝阳、海淀、昌平和丰台的多家房地产经纪公司，发现北京多区域二手房价格较年初均出现上涨，二手房市场呈现成交速度加快、议价空间变小、部分房源挂牌价格明显高于市场价格等特征。
北京二手房价格连涨十月
图/21世纪经济报道
“我看到的房子，从去年底开始，普遍涨了10%，涨了20%。只是需要掀起一波。”池磊在接受采访时说，近两个月来，他已经在霍颖、立水桥和13号线沿线看到了30多套二手房。“如果你想买一套400万左右的两居室，几乎没有合适的。”
天通苑位于13号线立水桥站以北1公里以上，5号线有三个地铁站，分别是天通苑南、天通苑、天通苑北，是亚洲最大的社区。
负责天通苑二手房市场的房产中介赵凯告诉记者，从年初到最近，他在同一笔交易中所需的两居室上涨了约20-25万元。
“因为每个二手房的条件不一样，新时代的房子可能会涨多一点，但是天通苑的涨幅差距不会特别大，最近的成交价格确实比年初高。”赵凯说。
根据国家统计局的数据，从2020年3月开始，北京二手房价格开始反弹，环比增幅从2020年3月的0.2%上升到5月的1.8%。
自那以来，除了2020年7月的价格与6月的价格相同之外，2020年8月开始，北京二手房价格已经连涨十月。自今年年初以来扩大了整体增长。3月份二手房价格涨幅最大，涨幅1.4%；从4月份开始，增速连续两个月收窄。5月，二手房环比增长1.1%，在70个城市中排名第一。
郭毅指出，最近几个月北京房价上涨较快，今年年初，北京北部和教育等特殊资源地区房价上涨更为明显。“但接近年中，现在整个北京二手房市场大致出现了一轮普涨现象。”
同时，郭毅表示，总体而言，北部地区的涨幅较高，而南部地区和“老小”房屋的涨幅略低。
负责北京北部亚运村和汇新区的房产中介陈峰(音)告诉记者，他卖出的房子平均价格上涨了5000元/套左右，而且价格上涨主要集中在去年底到今年4月。"过去两个月市场相对稳定。"
陈峰指出，他所在地区的房价上涨主要是由学区的房价上涨推动的。“小学入学信息的收集是5月份开始的，赶着去学校的时候已经来不及上车了。现在没有什么大政策，市场相对稳定。”
毗邻东城的朝阳左家庄地区情况也差不多。左家庄房产中介张家国告诉记者，与东城相邻的左家庄地区二手房市场人气正在逐渐下降，房价基本稳定。
但是北京西南的丰台科技园情况就不一样了。6月20日，记者走访了丰台科技园中介店。该地区高级房屋中介冯海棠告诉记者，冯海棠表示，5月份之后，丰台科技园二手房市场并没有出现明显的降温。由于今年住房交易价格逐渐上涨，业主的期望变得更高，一些住房价格在市场上虚高。
比如，据Shell Platform的经纪人介绍，万科蓝蓝琴家5月22日卖出了一套面积82.82平方米的两室公寓，成交价568万元，单价6.86万元/平方米。据空壳客户介绍，目前这个小区只有一套同类型的房子在售，挂牌价格625万元，单价7.55万元/平米。
“在同一个小区，很多业主会觉得自己的房子卖得比别人好，挂牌价格也会相应变高。一旦成交，下一套上市房子的价格可能会更高。”冯海棠说道。但是二手房市场比较分散和复杂，大部分急需置换或资金的业主的挂牌价格一般都比较合理。
“我认为二手房上市价格高于市场价是正常的，代表着房东心理状态的变化和对价格预期判断的变化。”郭毅说：“挂牌价格高，不代表高价房就能卖。决定市场是否存在不稳定因素的仍然是交易价格的变化况。”
冯海堂指出，虽然区域内二手房价格还在上涨，但北京方向、万科蓝蓝沁家园等项目目前在售价格仍略低于2017年市场高点价格。
供需两旺，成交加快
“好房子很快成交，硬伤房子卖不动。我还没谈过价，但看上的几套基本一周内就被其他人下手了，一般成交价和挂牌价相差不到10万元。”雷驰说。
多位受访房屋经纪人均表示，其所负责的区域整体出现二手房成交速度变快，议价空间变小的情况。
“今年确实消化得比较快，其实年前成交量就还可以，但3月二手房市场达到一个峰值，客户量很大，消化了很多房源。”在丰台角门东区域从事二手房交易的房屋经纪人王豪说，“你不出手，户型好、配套好的优质房源可能很快就没了。”
合硕机构数据显示，今年1月1日到6月16日，北京二手住宅成交逾10万套，月均成交套数约1.82万套（6月暂记半月计算）。3月二手住宅成交套数最高，近2.22万套，4月、5月二手住宅成交量连续两月下跌，分别约为1.99万套、1.88万套。
郭毅表示，从多年市场观察经验来看，北京二手房市场热度一般以1.5万套/月的成交量为指征。
“如果单月二手房销量超过1.5万套且持续超过1.5万套，那市场需求就相对旺盛，二手房价格也会保持在持续上涨的市场周期里。”
虽然较3月而言，4月、5月二手房成交量连续两月下滑，但市场依旧保持高位、高热运行状态。
“我觉得只要整体市场热度还保持在相对稳定的状态下，这种单月成交量的小幅下滑没有特别明显的趋势性变化。”郭毅说。
与成交量大、成交速度相对应，北京部分二手房交易的议价空间也在变小。张顾国透露，最近他同时同他所维护的房源业主谈价，“两个业主都不谈价格了，之前还能谈一些。”
赵凯表示，现在天通苑议价空间也在收紧。“给客户推荐的房源已经接近市场价了，再谈空间可能也就是5-8万元。400万元的房子，谈下来8万元也就是2%的比例，不会再像之前有些人说的10%这么大的空间。”
北京部分区域二手房市场或有向卖方市场靠拢的趋势。冯海堂指出，现在丰台科技园区域卖房的客户以置换客户和着急用钱的客户为主。
冯海堂向记者展示京投万科西华府的系统后台，界面显示，6月20日京投万科西华府在售80平以上两居为19套，其中9套均贴有“已报客”标签，冯海堂说这些都是换房业主。
“不只是换学区房，还有两居换三居或者工作调动换房，很多换房业主没有找到合适的房子可能不会诚心签约。如果目标房源上涨过多，他出售的房源很可能也会涨价。”冯海堂说。
另外，一些“好房子”也在变贵。“5月开始附近市场总体是稳定的，但有的小区因为缺房，好户型房源的成交价还是比4月份高。” 陈枫说。
郭毅指出，就目前情况而言，北京二手房市场的挂牌量和成交量仍处于相对高位状态，是一个供需两旺的市场，进一步推升挂牌价格和成交价格上涨。
“我觉得大家购买北京二手房还没有一个很明显的投资逻辑，更多还是出于自住，或自住加改善，或自住加保值增值的诉求。”郭毅说。
郭毅认为，随着东城、西城、海淀等教育强区入学政策更新，学区房调控升级等，学区房市场已逐渐降温。二手房价格上涨对成交亦有抑制作用，第三季度北京二手房市场进入相对高位状态之后，将逐步恢复理性状态，“成交量和成交价格将总体保持稳中有降态势。”
“5月北京二手房价格涨幅控制住了，是房价恢复稳定的开始。”郭毅说。
雷驰还在利用周末时间看房，“房子看多了就不慌了，我觉得我没有那么着急了。我准备等萬橡悦府开盘，如果买不到，我就上车天通苑的二手房。”
