土地集中供应被认为是“稳定地价、房价和预期”的重要政策保证之一。截至6月24日，除上海、武汉外，已有20个城市先后完成第一轮土地集中供应。
第一轮集中供地的量和节奏是怎样的？能起到“稳定地价、房价、预期”的作用吗？
21世纪经济研究院根据指标数据、各城市自然资源部门网站等公共信息，梳理了20个集中供地城市的招标规则和土地交易数据，结合2020年1-5月集中供地城市的土地出让情况，尝试应对上述问题。
供地节奏、出让规则各异
根据中指和中指房东的数据，2020年苏州、杭州、北京、天津、合肥等地第一轮集中供地面积超过总供地面积的40%，其中苏州第一轮供地面积为224万平方米，占2020年供地面积的55%。青岛、深圳、重庆、宁波、无锡第一轮集中供地不足2020年总供地面积的30%。青岛第一批集中供地142万平方米，仅占2020年供地面积的17%。
各大城市的集中供地节奏不同。大部分集中供地的城市只有第一轮集中供地在年底前开放，所以有的城市在全年都增加了第一轮集中供地面积的比例。比如广州首轮集中供地393.6万平方米，占全年规划供地面积的62.6%。
杭州、济南、无锡等城市供地节奏较为稳健，首轮集中供地面积占全年宅地计划供应量的三成左右。深圳、厦门、北京等城市的供地节奏则相对缓慢，深圳首轮集中供地仅出让6宗地块，合计36.19万平方米，约占全年宅地计划供应量的10%。
为了“稳定地价”，大部分第一轮土地集中供应的城市都设定了地价上限。如果低于地价上限，“出价最高者获胜”，当地价达到峰值时，将进入争建、争自持或摇号阶段。一些城市在“限定地价”的基础上“限定房价”，有助于“稳定房价，稳定预期”。在“一城一策”的调控思路下，不同城市基于自身特点对土地出让规则进行调整，首轮土地集中出让规则“百花齐放”。
在第一轮集中供地中，北京出台了房屋销售价格指导机制，设定了争夺公租房面积、争夺政府产权份额、争夺高标准住房建设方案等要求。土地出让条件严格，对房企的财务实力、开发能力、成本控制能力提出了更高的要求。
南京第一轮集中出让，采用“限价、竞争性地价”的规则，地价见顶，直接动摇。房企拿地运气增加，小房企拿地空间扩大。与其他城市相比，南京对开发商综合实力的调查并不严格。
上海在“限定地价”和房价地价联动的基础上，引入了“止损价”的概念。很多出价停价的开发商在起拍价(即最高报价)的110%以内进行报价，最接近平均报价且报价较低的开发商得到土地，既控制了土地交易的升水率，又为开发商保留了一定的利润率。
成都大部分地块都是以“设定可售商品房和自住定容积房最高平均售价，设定最高地价，继续争夺自住租赁房面积比例”的方式进行拍卖。有些地块要求出售现有房屋，转让条件严格。在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的同时，对“稳定质量”进行了新的尝试。
在一些城市，第一轮集中供地的土地出让条件相对宽松。比如重庆没有开展“限价房、争地价”的操作，土地拍卖火爆，地价上涨迅速。在接下来的两轮土地集中供应中，包括重庆在内的一些城市可能会进一步细化和优化土地流转规则。
北广深土地成交楼面价下降
21世纪或者受此影响，还没有在22个城市进行第一轮土地集中出让的武汉，已经两次上调部分预售地块的价格。调整后，5个地块的起步价上涨了20%以上，1个地块的起步价上涨了31.8%。
第一轮土地集中流转广泛分布在4-6月，最集中在5月。此外，年初的土地出让条件普遍好于年末。为了便于比较，21世纪经济研究院统一将2020年土地交易周期设定为1-5月。
就土地交易费率而言，除成都外，20城中，5城土地成交溢价率超20%，分别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波，其中重庆土地成交溢价率最高，达38.82%，单宗地块成交溢价率最高近130%。的土地交易费率下降了10%以上，长春、福州、厦门、苏州、长沙下降了不到5%。
20个城市中其余8个城市的土地交易升水率上升，重庆的土地交易升水率上升幅度最大，达到31.57%；济南市土地交易升水率由2020年1-5月的0.64%上升至12.24%。
与土地平均交易价格相比，较2020年1-5月，完成首轮集中供地的20城中，有12城土地成交溢价率下降，其中成都土地成交溢价率下降最多，降幅15.91%。
/STRONG>，分别为广州、北京、深圳和福州，下降区间在32-2667元/平方米之间。价格下降更多受土地出让规则调整影响，以一线城市为主，但地价降幅不大。其余16城土地成交楼面价均出现不同程度上涨，其中12城土地成交楼面价绝对增长值破千，6城市土地成交楼面价破两千，无锡、厦门和宁波土地成交楼面价上涨5000元/平方米以上。
21世纪经济研究院认为，首轮集中供地“稳地价”效果或不及预期，在后两轮集中供地中，有关部门可能会加强对土地溢价率和土地价格的管控。
