6月21日，“上海20个REITs20”在上海发改委官网正式亮相。6月15日前，上海市政府常务会议审议通过《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》(以下简称“20家上海REITs”)。
根据上海REITs第20条，上海计划在基础设施行业试点房地产投资信托(REITs)，为期五年，但公开发行的REITs不包括商业地产，只有工业园区和物流被定义为“基础设施”。
上海市地方金融监督局副局长李俊早些时候表示，“上海20个房地产投资信托基金”不仅有助于振兴上海现有的基础设施资产，还能为投资者提供更多样化的产品。
6月21日，首批9只国内公共房地产投资信托基金(REITs)产品正式上市交易，基本投资基础设施短板项目，包括高速公路项目、工业园区项目、仓储物流项目和绿色项目。其中五个在上海证券交易所敲锣。上市首日限价比例为30%，非上市首日为10%。截至6月23日发布的新闻稿，9只公开发行的REITs中仅有3只小幅上涨0.1%-1.98%，其余6只普遍下跌1%-2%左右。
戴德梁行高级董事、华东评估咨询服务部部长、中国房地产投资信托基金联盟董事顾指出，“上海20家房地产投资信托基金”旨在进一步巩固和巩固上海在基础设施公共基金金融创新领域的主导地位。受益于房地产企业参与工业园区开发和物流投资，其他商业地产和住宅开发商可以说没有相关性。
强化长三角基础设施REITs联动
中国版公募REITs从基础设施领域入手，将盘活现有基础设施资产，防范和化解地方政府债务风险，丰富家庭资产配置的产品篮子。
据了解，上海基建存量现已超过1万亿元。目前，首批五个相对成熟的项目已经进入国家级自然保护区。同时有20多个项目具备后续培育条件，总量约200-300亿元。目前基础设施REITs还处于试点阶段，上海关注的不是快速大批量，积累项目数量。上海项目库表示，目前以工业园、仓储、物流项目为主，包括数据中心等新的基础设施项目。
顾认为，9只公开发行的REITs标的资产分布在不同的地域，包括浙商沪杭甬、首创水务(合肥)、苏源实业(苏州)、普洛斯(苏州、昆山)、张江光大REITs(上海)等5只来自长三角地区的基金。实施意见中提到加强长三角基础设施REITs联动发展，实质上是鼓励长三角地区更多优质资产打包进入公募审计渠道。做好上述优质基础设施的标的资产储备，其实是加强长三角资产在上交所成功发行上市的最有力保障，未来几年将有更多产品发行上市。
资本的想象空间被打开了，房地产企业在行业中的布局也引起了市场的关注。此外，《上海REITs》第二十条特别提到支持在本市注册的各类境内外机构申请公募基金管理人资格。我相信在不久的将来，凭借融资和精细化运营管理的优势，基金经理中会涌现出一批外国基金。
一位在华外资基金负责人透露，国内有很多优质工业园区资产，尤其是北京、上海等一线城市。但要上市，还是要等第二、三批，都在排队。
“20个REITs20在上海落地”无疑是对上述外资负责人的一个兴奋剂。他的感觉是目前活跃在国内工业园区或物流行业的外资基金公司有ProLogis、黑石、brookfield，而光大安世是国内最大的基金公司。
值得注意的是，2017年7月，万科投资170亿元人民币，与厚朴投资、高淳资本、中行投资、ProLogis管理层联手，以790亿元人民币收购全球物流行业龙头ProLogis。这项被称为“亚洲第一M&A”的交易是万科涉足物流的背后原因。今天的万科，作为一个纯粹的金融投资者，四年前的投资回报还是不错的。2015年，万科还成立了万伟物流，现已发展成为国内知名的多温区综合物流解决方案服务商。据知情人士透露，万伟物流一直在关注准备发行房地产投资信托基金。
业内人士认为，房地产投资本身具有投资大、周期长的特点，非常需要资本市场的支持。REITs在成熟的资本市场中占有很大的比重，因此我国一直在积极推动REITs市场的规模化和专业化发展。这种直接融资渠道不仅受到企业的欢迎，而且对资金有较大的需求，可以形成较大的市场规模，对基础资产的要求也较高。
除了万科，近几年涉足工业园和物流的开发商也不少。比如2017年泰和投资北科建17.49亿；碧桂园在CIMC投资9.26亿元；启蒙协鑫收购恒生科技园资产包；阳光城(000671，股份)2亿元收购清华旗下李和顺德科技园；京基集团以6.5亿元收购酷派工业园。
2018年，房企进入工业园区的步伐加快。据第三方研究机构发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》，近年来房企涉足工业地产已成为惯例。在百强房企中，50%以上已经涉足工业地产的开发经营，成为园区行业不可忽视的主要投资力量。地方政府通过工业园区吸引投资，也为房企提供投资渠道。今年1月19日，我们在上海金山区优化经营环境，招商引资
会上，海伦堡与上海市金山区金山卫镇人民政府签约了海伦堡智慧金山生态绿谷产业园项目。借着上海大力发展五大新城的东风，海伦堡将于6月底正式启动该项目。国内公募REITs为何没有先在商业地产试运行？业内有一种看法是，商业地产估值、租金等机制未成熟，导致本来适用于商业地产领域的REITs，反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施。对此，美国F.O.G富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧认为前述观点有片面之处。他认为，国内商业地产REITs之所以还没有发出来的原因，主要还是国内房地产整体政策形势决定的。从国内的宏观调控来看，还不适合推出商业地产REITs；其次就是，国内REITs在法律机制上还不完善，目前还没有完全立法，包括税收等重要环节也没有解决。因此，国内先试行大型基建基础设施公募REITs，是合理的。
陈晓欧进一步指出，商业地产REITs是势在必行的，国内商业地产的整体租金虽说与商业地产本身的估值不匹配，但是一些商业综合体的租金收益也不见得低了，至于估值体系跟租金匹配度，两者本身就捆绑在了一起，因为所有商业地产的估值都是从项目现金流来估算的。陈晓欧认为，商业地产REITs发行最大的障碍是政策障碍，还有法律主体的明确，以及税收体系的迭代。
