“玩新”的疯狂反复上演，只需要陪着跑的深圳，有时间对网的红盘说“不”。
很多深圳“新创”人所期待的万科(000002.SZ/02202.HK)都市四季项目，并没有解读出深圳西部每一个市场都必然爆炸的重复画面，而随之而来的是去转型的不良反转。
6月20日，宝安区万科大都会在四季在线上选房，拒绝率在40%左右。截至6月21日晚23: 00，万科大都会四季项目近30%的房子尚未售出。
相对于江岗山地区10万/的二手房销售，均价应该不会高于83265元/的万科大都会，四季都有二手房倒挂现象。市场参与者对网红市场的冷开盘感到惊讶，但也认为房地产受制于明显的短板交通和学校配套设施的普遍吸引力，性价比优势不显著。相比之下，深圳东部平山区华润万悦大厦，配套和交通条件都差不多，开盘当天就被清算。
东、西两大网，分别遭遇了忽冷忽热的局面。市场人士认为，这并不足以表明深圳楼市正面临寒冬，但“创新”变得更加理性是一个微妙的变化。
“网红盘”意外遇冷
常年走在焦虑边缘的深圳买家，似乎很难找到拒绝网红板块万科会有四季的理由。
从房地产本身来看，深圳宝安区江岗山豪宅区正好需要万科都市四季。总价在600万以内的可以3室上车，总价在1000万以内的可以买舒适的4室2厅。相比对面的越秀、乐府等楼盘，3房起步价1000万，万科大都会四季本来就有吸引力。小林，正好需要，是万科大都会四季的粉丝之一。
万科大都会四季所在的江岗山地区，是深圳西部最大的别墅集群区，周围是中海地产(00688)等开发商的大型豪宅。香港)、越秀地产(00123HK)、泰和集团(000732、古八)(000732。SZ)。
在该项目中，万科于2020年11月以“59.98亿元建设66000平方米人才房”的价格收购了地块A122-0371。宗地项目建成后，普通商品房平均售价不超过83265元/，仅出租不出售的人才住房初始配置面积为14060。
这也是万科多年后在深圳招投标拍卖挂市的第一块地，第一次进入江岗山豪宅区。
房产单位主要针对刚刚需要的人群，主要包括75平米、95平米、115平米的3-4间房，总价524万元至1113万元/套，精装修交付。每套公寓单价在9万以内，而周边在售的中海九号大厦、西固花园等二手房单价在10万以上。2020年，江岗山区越秀、乐府项目以均价91000元/平米入市。
对于只需要在预算有限的情况下买房的小林来说，这一带75平米的三室还是很稀缺的。
早在今年3月和4月，就有房地产微信群在出售即将到来的项目的预热信息，称“有兴趣的可以发买家姓名和电话了解注册买家”，“优先通知注册客户”。对这个项目有着高度好感的小林，当时也加入了一部分购买组，方便提前了解网上红盘的销售信息。
6月20日，万科大都会正式开始在四季在线上选房，1306批客户选了856套房。下午133，336，020左右，网上选房结束，但项目售出约500套，剩余300套仍未售出。
深圳很多“砸新”板块一开盘就经历了第二道光，“砸新”板块买赚的理念深入人心。以深圳2020网红板块华润置地(01109.HK)为例，整个选房过程耗时13小时，华润城润西一期1171套房全部售罄，该房产有效诚意登记号达到9687，需要验资冻结350万元/套，冻结资金高达339.05亿元，几乎等于深圳2020年11月23日的土地总价格，约为33.995亿元
小林，习惯了深圳火热的楼市，有着高度的“创新”，惊讶于万科大都会四季开盘就冷。
让部分市场参与者感到意外的是，万科大都会也在四季中启动中原等地产代理进行二三级分销联动。
震撼到900多的买家刘女士也向记者表达了类似的感受。她是万科大都会四季1306准客户之一。她犹豫了很久，还是放弃了94平米总价810-880万元的公寓。
“94平米，95平米的单元，东南西北还在卖，主要是因为性价比低。深圳8900万的选择性还是蛮大的。比如福田、罗湖、宝安可以挑好的置换二手房，有的甚至有优质度。”刘小姐说，西丽，南山区，上梅林，黄冈，福田区等。也有不少几千万的新碟片出售，搭配更好。
“花1000万在江岗山买2梯7户，支持没有吸引力的买家，有点冲动。”一位市场人士感慨道。
深圳楼市渐趋理智
许多市场参与者也把网红板块放在寒冷的天气里，这在一定程度上是由于深圳楼市的繁荣程度下降。
6月17日，国家统计局发布了5月份70个城市的价格指数，显示四大一线城市二手房销售价格环比上涨0.6%，增速较上月下降0.2个百分点。
其中，北京、上海、广州分别上涨1.1%、0.7%、0.9%；然而，深圳从上个月的持平变为下跌0.1%。自2019年6月以来，深圳二手房价格连续23个月上涨，平均每月环比上涨1%，这是首次下调。今年1月，深圳排名第一，环比增长1.7%。
新房方面，中原地产数据显示，深圳5月新房住宅成交套数环比下滑23.6%，成交面积环比下滑24.9%。新房住宅成交已经连续5个月在下滑了。二手房方面，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，5月深圳二手房网签量共计3781套（含自助网签），环比（与上月相比）持续下降14%，同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。
最新的一周（6月14日~20日）二手房网签量持续低迷，仅小幅回升至713套，楼市横盘局面并未扭转。
持续上行的深圳楼市进入低迷局面，被认为是系列调控作用的产物。
从2020年“7·15”房产调控新政以来，深圳楼市迎来了一波密集的政策调控。紧接着的打新规则改变、严查首付来源、经营贷违规入市以及2021年的“2·8”新政等，系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压，也给疫情之下深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。
尤其是“2·8”新政堪称给深圳发烧的楼市浇了一盆冷水。深圳市住房和建设局今年2月8日在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。
多位市场人士断言，深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化，可能要看三季度的情况了。多个机构监测的深圳5月二手住宅挂牌价数据也显示，绝大部分业主叫价坚挺，市场买卖双方仍在博弈，观望情绪依旧浓厚。
这种趋冷的市场环境下，房票价值弥升，打新也变得更为审慎务实起来了。再加上新盘的资金来源审查严格、银行放贷趋严等，不少买房人在资料审核阶段就被卡掉了。
买房者开始多个维度对比，看中楼盘性价比。市场人士认为，有的楼盘依然火热，但有的楼盘开始遇冷，这说明楼市趋冷，深圳打新人愈趋理性了。
