8月24日电 今天，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)，向社会征求意见。北京大学法学院不动产法研究规范了房屋释放、群租、长租公寓等热点问题。今天起至2021年9月23日，面向社会公开征求意见。
保护承租人权益
谈及北京发布的征求意见稿，娄剑波认为，北京是第一个把党中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的立场，把“租购”住房制度确立为地方性法规的城市。
他说草案保护承租人的权益。不仅对租赁规定做了明确，还要求租赁房屋应具备供水、供电等基本条件，并符合建筑、消防、室内装修等相关规定。不得以违反规划设计要求、居民人数超标、违法建设、危房、甲醛房等形式违法出租。建议出租人在合同期内不得单方面增加租金。出租人提前解除合同的，应当征得承租人同意。
《征求意见稿》还提出，出租人应当在签订合同前告知承租人房屋状况，特别是装修完成时间，以保护承租人的知情权。
《征求意见稿》还考虑减轻承租人负担，主张出租人按月收取租金，押金一般不超过一个月租金。规定出租人不得以暴力、威胁、断水断电等手段强迫承租人返还租赁房屋或承担超出合同约定的费用。
娄建波表示，协商稿重申了《民法典》中赋予承租人的“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”、“租金优先”等法定权利，特别是当租赁房屋及其附属设施危及承租人安全或健康时，即使承租人在签订合同时知道房屋或附属设施质量不合格，承租人仍可随时解除租赁合同。
增加手段调控租金上涨过快
娄剑波表示，国家版《住房租赁条例》(征求意见稿)规定，“如果租金上涨过快，可以采取必要措施进行合理调控”。北京发布的征求意见稿体现了必要的措施：
一是限制房屋租赁企业“收楼”租金上涨，查处哄抬租金行为。这项措施防止主要租赁公司借助资本在大市场上波动。
二是实行佣金指导价。有助于减轻承租人的实际负担，尤其是变更租金的压力。
三是实行租金指导价，即不同地区政府规定租金的上限或涨幅，保证租金保持在合理范围内。这个区域可能是一些房价上涨过快的区域，也可能是整个区域。
娄剑波认为，这三项渐进式调控措施是北京首创，充分体现了北京调控租赁市场、稳定租赁水平的决心。该条款主要针对“租金快速上涨”的应对措施，是依法设定的用于稳定租金的调控工具。
严管长租公寓、群租房
近年来，在资本的推动下，长租公寓出现了长收短付、高收低出、爆雷、甲醛超标等乱象，严重损害了租赁双方的权益。住房和城乡建设部、北京市发布的规范管理办法。
娄剑波指出，这次公布的征求意见稿充分体现了“从严管理”的思想：
一是主体有门槛，要求长租公寓要有相应的人员、资金和管理能力。名称和经营范围应当包括“房屋租赁”字样，便于社会识别；
第二，需要实名。规定住房租赁企业和房地产企业的职工
第三，资金要监管。规定租赁企业向承租人收取的租金金额不得超过三个月租金之和，押金不得超过一个月租金，防止房屋租赁企业利用“资金池”无序扩张。
第四，有违规处罚。针对房地产经纪机构和房屋租赁企业常见的违法行为，根据情节轻重设定处罚，增加了机构和员工的违法成本。
集体租房的安全和扰民问题突出，市民投诉居高不下。征求意见稿提出，租赁住房应当按照规划的套房和房间出租，符合人均使用面积和每间房居住人数的要求。明确房屋的客厅、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜单独出租居住。本规定与北京市2013年公布的《住宅管理条例》一致。将群租房的管理措施升级为地方性法规，并配套相应的处罚措施，将为治理工作带来巨大的收益。
此外，针对租金贷、短租房源、发布虚假房源等问题，北京市此前已出台相关文件，并将相应措施吸收到征求意见稿中，通过立法进行整合，并配套针对性处罚，保持政策的连续性和稳定性。
娄剑波认为《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)值得期待。从时间上看，地方性法规需要经过公开征求意见、修改完善后提交市人大常委会审议，预计明年上半年左右提交审议。
