平台化转型发力 华夏幸福资产质量向好

  作者:沐薇

  近期,华夏幸福因股债价格波动等事件受到投资者广泛关注。一位接近华夏幸福的业内人士证实,回购“16华夏债”所需的约15亿元已划款至中登公司。受利好消息提振,21日午后华夏幸福股价和债券出现大幅拉升。在多位地产专业研究人士看来,不能因为暂时经营数据或业绩不好看,就否定华夏幸福产业新城的发展前景。随着其向平台型企业迈进,公司资金的使用效率也将逐步提高,负债率不断降低,ROE水平也会随之提高。

  21日《红周刊》从华夏幸福内部了解到,目前公司运营一切正常,不存在债务违约事实和控股权变更风险。

  华夏幸福也对《红周刊》独家回复,“受疫情和环京调控的影响,公司销售情况不及预期;另外受房地产政策调控和下半年信用债市场信用事件的影响,公司在公开市场的再融资受到很大影响。综合这些因素,公司遇到阶段性资金困难。

  针对以上问题,目前省市两级政府已明确表态,给予资金和资产盘活层面及政策方面的支持。两大股东亦积极探索寻求最优解决方案。

  公司作为上市公司,在证监会的相关管理规则下,公开市场的信息提供都必须符合监管要求、政府相关要求和公司商业机密保密的要求。请大家理解并给与力所能及的支持。公司将极尽所能、积极努力地去解决问题,拿出方案和办法。”

  地产业务占比低

  “三道红线”影响相对有限

  为控制房地产企业有息债务规模,监管部门给房企设置了“三道红线”:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。按此规定,多家房企踩线。。

  但值得注意的是,相较于其他头部房企,地产开发项目占营收比高达八九成,2020年半年报显示,华夏幸福城市地产开发项目营收占比仅为42.7%。从业务弹性来看,占比更大的产业新城收入增速是明显快于地产增速,如同期产业新城收入同比增长45.68%,而地产业务收入增速下滑30.24%。毛利率角度看,产业新城毛利率高达85.35%,而地产开发毛利率仅为34.68%。

  “因为华夏幸福有房产开发业务,所以也一定程度上受三道红线影响。但从实操层面来看,产业新城模式可以让其享有ABS、REITs等产业政策的融资,因此,三道红线对华夏幸福的影响比其他纯房地产开发业务的公司,要相对少一些。”亿翰智库首席研究员张化东对《红周刊》表示。

  债务违约风险小

  公司资产质量逐步改善

  受“三道红线”影响,房地产板块个股整体承压,而2021年以来多只债券跌幅扩大也传导到股价。对于市场普遍关心的债券风波,华夏幸福内部人士向《红周刊》表示:“目前公司运营一切正常,公司债务风险可控”。一位接近华夏幸福业内人士向证实,回购“16华夏债”所需的约15亿元划款至中登公司。21日午后,20华夏幸福MTN002涨幅175%,17幸福基业MTN001涨幅33%。

  除了债券风波,公司控股股东华夏控股与平安签署的对赌协议也备受关注。根据此前协议,2018~2020年,华夏幸福实现归母净利润分别不得低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。前两年公司均“踩线”通过,而2020年受疫情影响以及环京调控政策收紧等因素因影响,华夏幸福业绩“达标”压力骤增。对此,上述接近华夏内部人士对《红周刊》透露:“即使对赌协议完不成,出资方也是华夏控股,而非上市公司。”对于市场关注的,是否将发生控股权变更一事,华夏幸福在12日公告中明确表示:“不存在导致公司实际控制权发生变更的实质性因素。”

  分析公司2020年度中报和三季报数据可以发现,即使疫情影响下,公司资产质量也正在逐步好转。Wind数据显示,2019年下半年以来,华夏幸福资产负债率从88.12%下降到2020年三季度的82.1%。

  此外,考虑到华夏幸福2019年总土储面积同比增加15.4%,结束了连续三年的减少趋势,以及房地产两年左右的建设周期,预期2021年公司地产开发业绩将逐步得到释放。华西证券在1月16日发布的最新研报中,对华夏幸福给予“增持”评级,并预期2021E、2022E年度EPS分别为6.09元、7.41元,相较于2020E的4.89元同比增长24.5%和51.53%。

  产业新城模式仍被看好

  2020年政策继续加码推动新型城镇化,并强调要以新型城镇化带动投资和消费需求,推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。

  “无论从国家战略,还是省市政府,都认可以产促城、以产带城、以城促产、城乡融合的产业新城发展模式,是未来新型城镇化发展的方向所在。”方塘智库创始人叶一剑对《红周刊》表示。叶一剑强调,不能因为暂时经营数据或业绩不好看就否定产业新城的发展模式,华夏幸福作为在环京地区有重要布局的企业,2020年受京津冀地区疫情反复的影响则更为明显。另外,他还认为,从京津冀区域协同发展落地角度来看,未来环京限购政策有望再度松绑。

  而从2020年中报来看,珠三角、长三角等环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元,同比增长16.69%,高于产业新城整体业务增速。这意味着,环京地区限购对其影响正逐步弱化。

  张化东也表示,产业+地产的商业模式在国内是行得通的。华夏幸福的优势在于,土地盘活、产业招商能力、产业投资、园区运营服务能力在国内都是首屈一指。目前其正向平台化运作转型,通过和产业方,例如,引入欣旺达、京东方、欧菲光等上市公司加快产业园区发展,以及通过和品牌地产商合作加速地产开发。从而提高资金使用效率、降低负债率,ROE水平也会更高。

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