政策的力量正在显现。自三条红线和贷款集中度政策出台以来,房企融资供需双方不断收紧。
据嘉里不完全统计,2021年上半年100家典型房企融资金额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,为2018年以来最低水平。同时,企业融资情况不容乐观,仅有36%的房企融资规模有所增加,约30%规模缩小的房企同比下降50%以上。
部分房企借势扩张
随着各项政策不断收紧,房企融资规模大幅下降,房贷集中度管理成效开始显现,银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性和连续性来看,下半年融资环境将持续收紧。
值得关注的一点是,中型房企融资规模下降最为明显,中间直接被砍掉。
具体来看,四家大型梯队房企融资金额同比下降。根据嘉里数据,上半年TOP31-50房企融资规模同比下降53.50%至922亿元,而TOP11-30房企融资规模同比下降23.48%,降幅最小。
对此,某TOP15房企财务总监告诉记者,房企融资规模下降主要有三个原因。首先,去年底,PBOC对商业银行(公共和抵押)的双重限制导致今年贷款和抵押规模萎缩,融资额下降。二是房地产风险事件频发,有限资源更多集中在头部房企,国企议价能力提高,平均成本降低;三是今年上半年城投债发行较去年减少40%,市场流动性充裕,也造成资金成本下行。
上述财务负责人告诉记者,有息负债的下降将直接体现在融资规模上。
TOP30~50房企融资规模减半主要是因为需要降低杠杆。由于这些企业踩线后停止扩张,减少债务和回款是他们唯一的选择。
整个行业面临着三道红线的监管。只要排名靠前的房企不踩红线,面对的减息负债压力不大,对融资不会有太大影响。如果财务状况相对稳定,债务状况不会大规模下降。
相比之下,如果有大量的头部库存,就不会被杠杆化,库存就会被制造出来。
但是TOP10~30房企如果有增加杠杆的空间可能会拿更多的土地,而一些必须降低杠杆的企业今年会拿更少的土地来控制负债规模。
在这种背景下,房企会根据自身的资产负债表调整策略。目前房企普遍采取两种经营策略,一种是以降低杠杆为主,另一种是原有杠杆不高,而绿档中的企业趁机争先规模和扩张。
最典型的是招商蛇口(001979,股吧)。据嘉里数据,截至2021年上半年末,招商蛇口新增价值1890亿元,取得土地量同比增长近95%。
融资成本持续下降
嘉里数据显示,截至2021年6月,100家典型房企新增债券融资成本为5.59%,较2020年下降0.48个百分点,其中境外债券融资成本达到6.86%,下降0.97个百分点,境内债券融资成本为4.40%,较2020年下降0.03个百分点。
“假设今年A房企有息负债规模为1000亿元。在不增加规模的前提下,没有一分钱增量的开发贷款,意味着房企与开发贷款的差距较小,导致银行。如果你想与头部房企合作,你必须主动降低利率。谁兴趣小,谁就跟谁合作。”
国企央企优势明显
企业性质方面,6月民营企业融资规模较5月变化不大,但国企融资规模大幅反弹,主要是地方国企发债增加所致。6月国有企业融资规模达452.4亿元,较5月大幅增长123.1%,占本月总融资规模的比重由5月的59.6%上升至78.9%。同时,国有企业比重进一步提高。地方国企方面,6月份地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元,占总融资规模的比重从40.3%上升至58.3%,主要是地方房企发行增加所致。
在6月份的新闻发布会上,中国银行业监督管理委员会发言人表示,上半年以来,房地产融资呈现“五连跌”特征。房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、非标房地产资产投资理财产品规模、通过特殊目的载体投资房地产的资金规模均呈现持续下降趋势,资本过度流入房地产市场问题得到改善。
总的来说,监管部门对房地产行业的融资保持警惕和收紧。对于房企来说,加快销售回款、改善企业内部经营管理、提高资金使用效率仍是下一个核心主题。