近期国内多个城市贷款周期拉长，利率上调，也影响了上海市场。即使是政策利好的浦东区，二手房数量也呈现明显下降。
7月7日，总部位于浦东的新东地产创始人徐东对21世纪经济报道记者表示，中介对房地产市场的变化最敏感。近期，由于房贷收紧，上海二手房交易不佳，中介门店出现并购潮。
但据上海中介最新统计，在4月成交量较3月暴跌1.5万套后，仅售出约2.3万套，上海二手房成交在5月和6月两次上涨：5月成交约2.5万套，6月成交约2.7万套。对此，徐东指出，影响交易量最重要的因素是价格。目前，房东仍不愿降价，整体趋势仍在下降。
互联网从业者刘桦(化名)今年年初在上海买房。他打算贷款1000万元。突然房贷收紧，贷款无法直接审批。刘桦最后不得不向朋友借钱才得以翻身。
硬币的另一面是，上海一些高端住宅的价格大幅上涨。刘桦年初买的房子总价约3000万元，最新市场价约4500万元，相当于半年多增加约1500万元；浙江某小型房企负责人多年前在古北某项目购买了一套总价4000多万元的公寓。最近二手房市场一直要价6000万元左右。
公开数据显示，2020年上海2000-3000万套住房1583套，3000-5000万套住房971套，5000万套以上住房256套。可见，上海每年有上千套市场容忍度超过2000万的高端住宅，但需求并没有大众想象的那么大。正如徐东所说，第二套刚需买家很容易受到政策影响，导致资金恐慌。
市场短暂稳定下来
从某种程度上来说，上海房贷收紧短期内稳定了市场。
由于集中供应和网上签约优先，上海4、5月份销售的部分新房网上签约可能会推迟，这将导致连续两个月上涨的现象。不过三个月月均2.5万套的成交量也不算小，主要看7月成交量的变化。
上海中原市场分析师卢文喜指出，6月份网上签约的部分交易来自5月底销售的新房，与以往有所不同。新房可能不能反映市场的真实情况，因为受调控的影响更大。另外限价调整5%，涨幅锁定。当然，也有业内人士指出，随着上海新房开奖分数的上升趋势，需求正在见顶。二手房市场也有类似的需求高峰反映：价格有小幅上涨，交易实际上是在走下坡路。
与上海相比，杭州二手房成交明显连续三年下降。在政策加码和房贷收紧的双重影响下，二手房交易活跃度持续下降。按照惯例，最近杭州一手房的受欢迎程度上升很快，二手房的趋势应该不会下降。2018年上半年，杭州二手房成交近5.4万套，比2020年上半年增加近1.4万套，成交量创下2018年以来新高，其中91%为住宅。随着调控力度的加大，杭州二手房月成交量自4月份以来已经下降了3倍，5、6月份成交量更是不足万套。
这一原则投放到上海市场，说明入市房源总量越来越受控，新房集中供应，导致供应节奏发生变化。换句话说，过去的营销经验收效甚微。例如，卢文喜表示，6月份的上海市场，包括新房和二手房，都出现了超车的迹象。4、5月份，在大量新单元的供应下，二手房成交量也面临着超越，超出市场预期，从2.3万套到2.5万套，再到2.7万套。同时，也说明上海有很强的承接能力。
另一方面，上海房贷利率的提高加速了二手房交易量的下降。据第三方机构统计，截至2021年6月，不少银行至少上调了30个基点，涨幅最高的为75个基点，尤其是四大行当中。当四大银行带头时，其他银行也在不同范围内提价。
今年2月以来，国内房贷市场利率进入上升通道。据融360数据研究院监测，截至今年5月18日，全国42个重点城市中，有21个城市房贷平均利率环比上涨，3个城市涨幅在10BP以上。我国首套房贷平均利率为5.33%，二套房贷平均利率为5.61%。
作为一线城市中房贷利率最低的城市，上海可以申请4.65%的最低利率。业内人士指出，目前上海的房贷利率可能是未来2-3年的最低水平。
徐东表示，虽然放款周期延长，现在一般是4个月左右，但只要符合条件并能提出申请，银行利率一般不会上调，除非有其他特殊原因。但近期徐东门店的客户都没有申请银行贷款，还在排队。
交易连续两次上涨的逻辑
上海市场容量大，可能跟房贷利率关系不大，但可以肯定的是，在上海市场调控密集期，客户群体的情绪变化是微妙的。卢文喜指出，只要市场有什么风吹草动，就会加快一笔正在洽谈的交易。比如信用紧缩的消息刚出来的时候，买卖双方都会抓紧先签合同，走流程。客户的心理是签约时排队申请贷款，越早排队审批，越快完成流程。“6月只是上半年的一个节点。”卢文喜表示，这对6月的成交量上涨起了一定作用。
此外，调研数据表明，今年上海的大学毕业生依然有90%愿意留在上海。上海对于全国的人才吸引力依旧维持高水准，这反过来就推动了市场预期。
上海过去一年房价上涨导致购买面积的变化是非常明显的，比如同样的地段同样的购房预算，今年比去年少买一个房间的事，在上海学区房板块里很常见；全国房贷的平均利率，已经连涨4个月，而上海目前利率上调还不明显。不少买家想乘利率低位买房，这也是上海市场承接力强的一个诱因。
市场承接力强，楼市怪象自然不断出现。日前，上海就有两个新盘出现了奇葩现象：复兴珑御入围的客户中，有59位满分选手，以及2位差一个月的满分选手。按照前述的上海高端住宅成交数据，买得起复兴珑御的人是数以千计的，但符合条件的却是凤毛麟角。
最近，宝山区上实海上菁英在选房阶段出现“房源离奇消失”情况：一共推出552套房源，但在330组家庭选完后，仅剩172套房，其中50套房源“凭空消失”。对此，上海市宝山区房管局市场科相关工作人员回复记者询问表示，已经让开发商进行自查有无违规情况，但自查结果是没有任何问题，接下来房管局准备介入。
海上菁英现场的代理人员表示，“房管局正在查，查完之后就是该怎么处罚怎么处罚，总归要给市场一个交代。”卢文曦认为，当前市场管理也比较严谨，对突发事件跟进比较及时。“调控基调目前不会变，一旦有异动或有新情况新现象干扰市场正常运行，那么政策还会继续升级。”
