每年5月初，上市房地产企业的年报和季报一起出来，是观察房地产行业和公司的时间窗口。

在许多分析中，经常用来衡量房地产企业财务健康状况的行业指标是经营现金流。

但是观察房地产企业的经营现金流还是有小技巧的。要看全年甚至连续几年的数据，而不仅仅是第一季度甚至上半年的数据。

这是因为房地产企业的项目周转周期大多在半年到一年之间，也就是说上半年收购的土地预计下半年开盘。所以房企习惯于一、二季度买地。此时土地购买支出金额较大，而销售回报集中在第四季度。

可以说，任何一个不看全年和连续几年的数据，只拿第一季度或半年度报告的现金流来举例的人，要么是外行，要么是有心人。

从连续几年的经营现金流数据来看，一个有趣的现象是，大部分的龙头房地产企业都能保持销售额的持续增长，但上市房地产企业的经营现金流却是连续四年为正，能做到的房地产企业并不多。

据笔者粗略统计，2017年以来，只有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城(000671)、龙光等9家房地产企业做到了这一点。

其中，2017年至2020年，荣盛发展(002146)年经营现金流分别为22.73亿元、175.11亿元、21.2亿元和13.67亿元。经营现金流连续多年为正，在上市房地产企业中处于健康水平。

然后，总部位于华北的房地产企业荣盛是少数没有落后的企业之一。其他财务指标表现如何？

先看营业收入。由于众所周知的原因，第三方机构发布的房地产企业年度销售数据的准确性低于上市公司年报公布的营业收入数据。

如果按四年来看，荣盛发展这四年的营业收入分别为387亿元、563.7亿元、709.1亿元和715亿元。

可以看出，近年来，荣盛税收的复合增长率约为20%，这是房地产行业相对健康的增长率。

从直接反映房企盈利能力的归母净利润来看，荣盛2017年以来的发展数据分别为57.6亿元、75.65亿元、91.2亿元和75.01亿元。

不难发现，2020年，荣盛的净利润将会下降。似乎北京周边楼市的持续低迷，加上疫情的影响，对总部位于廊坊的房地产企业产生了很大的影响。

说到财务指标，不能不提到三条红线。可以说这是今年房企最关注的生命线。

所谓三条红线是指：1。不含预付款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金负债率不到1倍。

监管部门根据三条红线将房企分为四档，为红色档：三条红线全部招；橙色文件：踩两条红线；黄色文件：只有一条红线超过阈值；绿色文件：各项指标合格。据此，对房企的生息负债规模进行了不同的限定。

年报显示，目前荣盛发展不含预收账款的资产负债率比目标要求高73.8%，另外两条红线达标，即现金贷比1.23，净负债率80.2%。

剔除预收账款后的资产负债率为73.8%，也非常接近70%的监管要求。荣盛的发展似乎离绿色化不远了。

此外根据《荣盛发展2020年度报告》披露的分红计划，公司计划于2020年向全体股东每10股派发3.50元人民币(含税)的现金分红。数据显示，荣盛发展自上市以来累计现金分红已达118.37亿元(含2020年)。2015年至2019年，公司连续五年分红比例达到当年归属于母亲的净利润的22%以上，分红比例达到5%以上。这些数据无疑处于a股上市公司的前列。

在纳税方面，从2008年到2019年，荣盛共纳税433亿元。在2020年中华全国工商联发布的“私营企业20强纳税人”中，荣盛在中国私营企业中排名第17位，在房企中排名第8位，远高于房企销售排行榜上的行业排名。

总的来说，荣盛这个老牌房地产企业的财务指标可以称得上健康。但是，这家公司虽然过去一直走在行业的前列，但有时候给人一种不温不火的感觉。荣盛发展公司似乎意识到了这一点。在其2020年度报告中指出，未来五年，公司将围绕“提高质量、不断进步”的总体发展目标，通过质量和规模的快速提升和协调发展，跻身世界一流企业行列。这是加速的标志吗？在复杂的宏观经济形势和房地产行业持续调控的背景下，这项任务极具挑战性。