从房企境内外融资规模和5月份相关监管政策的发布来看，融资环境依然“严峻”。

据嘉里统计，5月份，100家典型房地产企业融资总额为883.34亿元，较上月下降11.9%，较去年同期下降24.1%。其中，内债融资412.84亿元，环比下降31.3%，同比下降48.9%；境外债务融资419.02亿元，较上月增长93.2%，较去年同期增长133.4%。

在政策层面，中国资产管理协会停止了基金子公司提交房地产供应链产品，这也可能部分影响住房企业的国内融资。因此，房企将注意力转向海外，5月份海外融资相对上升。

加强表外负债监管国内融资依然严峻

RealData指出，5月份进入了房企传统债券融资的“小月”，整体融资规模收缩。但由于期间“集中终止ABS项目”，国内融资规模收缩超过预期。

5月25日，上交所平台26个ABS(资产支持证券)项目状态显示“终止”，包括住房相关项目，如中信证券(600030，古吧)~华夏幸福(600340，古吧)新型城镇化PPP项目1-5期专项资产支持计划。此外，天丰~宝能配套应收账款资产专项计划的项目状态也在5月11日更新为“终止”。

RealData表示，虽然事件发生后官方解释为“项目逾期处理”的常规操作，但对后期非标内资审批发行仍有一定影响，“释放了收紧监管的氛围，房企发债审批时间将会延长”。

不仅如此，据消息，基金行业协会近日停止基金子公司备案房地产供应链产品，主要是购房的最终资产。

“5月份，住房融资可能受此影响，融资规模继续下滑。”同策研究院分析师黄玉成在接受记者采访时表示，在“三条红线”的压力下，很多房企将目光转向表外融资渠道，供应链融资逐渐成为房企获得资金的重要来源之一。

5月13日，阳光城(000671，古吧)宣布拟与光大兴隆信托有限公司合作开展供应链业务，并与光大信托合作开展供应链业务，合作方为该公司子公司上海富宇贸易有限公司的17亿元债务。然而，该计划的下一步尚未披露。

今年以来，住房融资没有明显的窗口期。据RealData统计，今年1-5月，房企境内外债券融资总额约4624亿元，较2020年下降18%，达到近三年低点。今年前5个月，房企发债规模约占2020年全年的38%。

其中，1-5月国内债券规模占比67%，比2020年同期增长5个百分点；中国前五个月累计债券发行规模约3113亿元，同比下降约11%。国内债券市场前四个月的增长趋势在5月份停止。

当前房地产企业融资成本差异与资本市场预期的博弈

“持续的监管压力使表外负债隐形，这可能迫使房地产企业缩短收款周期，提高运营能力，实现发展多元化，以应对融资困难。相对来说，海外融资环境已经恢复。”黄玉成进一步分析指出，5月份，外币融资比重上升，融资成本下降，外币融资金额

克里也持类似观点：得益于近期人民币走强，国内融资重叠收紧，房企海外发行大幅恢复，环比和上年均增长100%以上。

但RealData对海外融资市场的判断更为谨慎。“海外方面，短期债券发行规模可能略有反弹，但整体不确定性仍不稳定。”

在监管环境下，房企致力于降低企业融资成本。从短期来看，房企的意愿与资本市场的预期之间会存在博弈，而从长期来看，房企的整体融资成本将保持下降趋势，企业间差异增大的趋势保持不变。

值得注意的是，房地产龙头企业、央企、国企的优势进一步凸显。据嘉里统计，5月份发债金额最高的企业是华润置地，该公司发行了60亿元中期票据，期限2-5年，融资利率3.29%-3.84%，并与一家银行签订了20亿港元的贷款协议。从发行债券来看，万科、龙湖发行的公司债券已达7年，时间最长；徐汇1.5亿美元的绿色优先法案，寿命7年。

发行率可以突出房地产企业之间的融资差异。记者了解到，5月碧桂园发行了4年期5亿美元海外优先票据中利率最低的，年化利率为3.125%；中梁控股发行2022年到期的3亿美元绿色优先票据，融资利率8.50%。

6月2日，郑融房地产宣布计划发行2024年到期的3.4亿美元优先票据，年利率为7.1%。