政策的力量正在显现。自三条红线和贷款集中度政策出台以来，房企融资供需双方不断收紧。

据嘉里不完全统计，2021年上半年100家典型房企融资金额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来最低水平。同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，约30%规模缩小的房企同比下降50%以上。

部分房企借势扩张

随着各项政策不断收紧，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效开始显现，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性和连续性来看，下半年融资环境将持续收紧。

值得关注的一点是，中型房企融资规模下降最为明显，中间直接被砍掉。

具体来看，四家大型梯队房企融资金额同比下降。根据嘉里数据，上半年TOP31-50房企融资规模同比下降53.50%至922亿元，而TOP11-30房企融资规模同比下降23.48%，降幅最小。

对此，某TOP15房企财务总监告诉记者，房企融资规模下降主要有三个原因。首先，去年底，PBOC对商业银行(公共和抵押)的双重限制导致今年贷款和抵押规模萎缩，融资额下降。二是房地产风险事件频发，有限资源更多集中在头部房企，国企议价能力提高，平均成本降低；三是今年上半年城投债发行较去年减少40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。

上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降将直接体现在融资规模上。

TOP30~50房企融资规模减半主要是因为需要降低杠杆。由于这些企业踩线后停止扩张，减少债务和回款是他们唯一的选择。

整个行业面临着三道红线的监管。只要排名靠前的房企不踩红线，面对的减息负债压力不大，对融资不会有太大影响。如果财务状况相对稳定，债务状况不会大规模下降。

相比之下，如果有大量的头部库存，就不会被杠杆化，库存就会被制造出来。

但是TOP10~30房企如果有增加杠杆的空间可能会拿更多的土地，而一些必须降低杠杆的企业今年会拿更少的土地来控制负债规模。

在这种背景下，房企会根据自身的资产负债表调整策略。目前房企普遍采取两种经营策略，一种是以降低杠杆为主，另一种是原有杠杆不高，而绿档中的企业趁机争先规模和扩张。

最典型的是招商蛇口(001979，股吧)。据嘉里数据，截至2021年上半年末，招商蛇口新增价值1890亿元，取得土地量同比增长近95%。

融资成本持续下降

嘉里数据显示，截至2021年6月，100家典型房企新增债券融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达到6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本为4.40%，较2020年下降0.03个百分点。  

“假设今年A房企有息负债规模为1000亿元。在不增加规模的前提下，没有一分钱增量的开发贷款，意味着房企与开发贷款的差距较小，导致银行。如果你想与头部房企合作，你必须主动降低利率。谁兴趣小，谁就跟谁合作。”

国企央企优势明显

企业性质方面，6月民营企业融资规模较5月变化不大，但国企融资规模大幅反弹，主要是地方国企发债增加所致。6月国有企业融资规模达452.4亿元，较5月大幅增长123.1%，占本月总融资规模的比重由5月的59.6%上升至78.9%。同时，国有企业比重进一步提高。地方国企方面，6月份地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比重从40.3%上升至58.3%，主要是地方房企发行增加所致。

在6月份的新闻发布会上，中国银行业监督管理委员会发言人表示，上半年以来，房地产融资呈现“五连跌”特征。房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、非标房地产资产投资理财产品规模、通过特殊目的载体投资房地产的资金规模均呈现持续下降趋势，资本过度流入房地产市场问题得到改善。

总的来说，监管部门对房地产行业的融资保持警惕和收紧。对于房企来说，加快销售回款、改善企业内部经营管理、提高资金使用效率仍是下一个核心主题。