今年年初，旧城改造行动被写入“十四五”计划。年中各地密集发布城市更新行动计划，将城市更新行动推向快车道。其中，上海宣布率先设立全国最大的城市更新基金；北京、天津、重庆等地在土地、金融、审批等方面提出政策支持，吸引社会资本参与城市更新。
未来，城市更新将从过去的政府主导转变为政府主导下的社会资本参与模式。在业内人士看来，社会资本和市场运作将成为加速器，将推动各地进入旧城改造的快速发展期，从而释放出巨大的投资空间，更多的央企、国企和民企将参与到旧城改造的轨道中来。
北上广等城市更新计划密集发布
2021年，城市更新被写入“十四五”计划，提出加快城市发展方式转变，协调城市规划和建设管理，实施城市更新行动，促进城市空间结构优化和质量提升。与此同时，今年的政府工作报告还提出了“发展和扩大城市群和大都市区，以县城为重要载体推进城市化，实施城市更新行动”。
随后，各大城市继续推进城市更新。北京、上海、厦门、长沙、福州、成都等地积极推进相关政策的实施。6月份最为集中，包括北京、上海、广州等一线城市，重庆、济南等二线城市。
6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确提出了首都功能核心区旧住宅区改造、危旧建筑改造、旧厂房改造、旧建筑改造、平房改造等六种改造方式。
北京的指导意见特别强调“鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化的更新模式”，为吸引社会资本参与城市更新提供了特殊的政策窗口。
对此，中国科学院调查处运行主任吴认为，在北京城市更新的指导下，随着相关细则的跟进，北京城市更新将全面加快。在推动社会资本积极进入市场的同时，形成了城市更新的“北京模式”。
6月11日，广州市也出台了《广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见（征求意见稿）》，从住房分配、规划改造、方案审批等方面规定了旧城改造中的旧村综合改造项目。
值得一提的是，在城市更新方面，上海不仅停留在政策层面，还采取了实质性举措。6月2日，上海宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，用于投资旧区改造和城市更新项目。据悉，上述基金的总规模约为800亿元，是中国最大的城市更新基金。由上海本地国企、大开发商、保险基金共同组建。
土地等政策窗口吸引社会资本参与
除了一线城市，二三线城市也加入了城市更新的浪潮。
6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，全力支持旧城改造。提到土地供应手续是通过协议出让或公开招标拍卖(包括有方案招标拍卖)的方式办理。增加公共服务功能的旧城改造项目，建筑面积可按不超过原建筑面积15%的比例予以支持，增加地上停车库时不计算容积率。
对此，在中智研究院重庆相关人士眼中，这是重庆城市更新发展的重要分水岭，有利于进一步推动城市更新的全面实施。其中，重庆市在一定条件下，在土地出让政策和建筑面积支持方面做出了很大努力，这将大大增强社会资本参与城市更新的积极性。
6月24日，天津市政府办公厅发文《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。在规划、土地、金融、审批等关键方面给予政策支持。特别强调社会资本参与的早期动员，支持专业机构等社会力量投资各种改造项目。建设周期长、投资规模大、跨地区、市级的重大旧城改造项目，可以通过政府授权，由实力雄厚的国有企业实施。城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可由实施单位经营。
据悉，6月17日，作为首批旧城改造项目主体的天津城市投资集团与国家开发银行天津市分行签署了1200亿元人民币的项目合作协议。金融机构对城市更新的支持力度足够大。
目前，城市更新的复杂性决定了它更加依赖政府的治理。城市更新治理体系将提高城市更新推进的效率。
在吴看来，以前，纵观全国，广东省在“三旧”改造的基础上建立了相对完善的政策体系，并取得了显著成效，而其他城市更新政策体系还比较单薄，导致城市更新进程相对缓慢。随着各地城市更新政策的出台，未来城市更新将全面加快。
城市更新多元化投融资机制加速形成
长期以来，财政压力是制约城市更新进程的主要原因之一。从各地披露的近期旧城改造方案中的土地和资金政策来看，无论是上海设立旧城改造基金，还是北京、重庆鼓励金融机构创新金融产品支持旧城改造，一种多元化的旧城改造投融资机制正在加速形成。
在房地产行业规模增长放缓的大趋势下，面对城市更新的巨大投资空间，住宅企业已经加快了城市更新领域的布局扩张。
据凯瑞统计，进入旧城改造领域的房企中，前50强房企占60%以上，且大多已存在5-10年。例如，凯撒、时代中国、R&F地产、中国恒大、澳源集团、龙光地产等房地产企业，都有超过2000万平方米的城市更新土地储备建筑面积。
劲松街道引入北京愿景集团进行老旧小区综合改造和有机更新。图片来源 企业供图
随着各地城市更新的加速推进，还将有更多的企业加入到城市更新的赛道上来。6月3日，华远地产(600743,股吧)与金科股份(000656,股吧)达成战略合作，将在城市更新、产城融合等领域充分合作。此外，在济南，中交集团、融创集团、中铁十一局、国人集团、华润集团等，也已参与到一些重点片区的城市更新改造中。
而在上海800亿元的城市更新基金中，上海地产集团与招商蛇口(001979,股吧)、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保(601601,股吧)、中保投资签署战略合作协议。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，参与主体多，能够真正配合后续城市更新工作的开展。上海地产集团作为本地城市运营和土地运营的大房企，与其他企业合作，有助于更好落实上海城市更新计划。
在北京，截至6月1日，已先后公布2批老旧小区改造项目计划，共308个项目、299个小区。对此，吴建钦表示，一般情况下，市属国企、区属国企、部分聚焦存量业务的民营企业均会结合自身的业务特点参与竞标。从北京发布的政策来看，社会资本可通过提供专业化物业服务、“改造+运营+物业”、提供专业服务、作为实施主体四种模式参与老旧小区改造。
在克而瑞分析人士看来，在未来2-3年，城市更新的格局会发生非常大的变化。其中，央企会更多地介入城市更新，而头部房企也会通过城市基金等方式参与城市更新。
