最近楼市出现了一轮“房贷荒”，很多热点城市的大银行都提高了第一套和第二套住房贷款的利率或者暂停了二手房贷款的放贷。根据real data 72个城市的房贷业务统计，第一套和第二套房贷平均利率已经连续7个月上涨，第二季度分别累计上涨17个和15个基点。6月份，72个城市第一套和第二套住房贷款的平均利率分别为5.52%和5.77%，在LPR的基础上分别提高了87个百分点和112个百分点，而中央银行为第一套和第二套住房贷款设定的最低利率分别为LPR和LPR加60个百分点。
即使房贷利率持续上升，贷款申请也不会马上获批。据悉，在广州、合肥等热点城市，房贷审批发放需要4-6个月左右。一些银行今年上半年已经用完了配额，正在审批的贷款可能在第三季度无法满足。一些银行房贷经理干脆告诉客户，如果现在申请，最早也得在第四季度贷款，甚至可能推迟到2022年。
其实，今年楼市的“钱荒”绝不是独一无二的。每当楼市调控收紧，就会出现“房贷荒”，比如2013年底，2017-2018年。2018年2月初，四大国有银行广州分行集体上调房贷利率。当资金短缺到一定程度，就会出现二手房贷款停牌的浪潮。比如2019年8月，合肥12家银行宣布不发放二手房贷款，其中包括几家大型国有银行。
近日，深圳、广州、东莞、郑州、成都等城市都经历了二手房的“停贷潮”。当然，没有银行官方声称停止放贷，但一线业务人员表示“暂停”或通知客户，贷款申请可能在几个月内得不到批准，目前也没有批准的时间表。笔者认为，这一轮“房贷荒”比以往更加动荡，原因是各大银行的房贷比例已经超过了上限。
2020年底，央行宣布将抵押贷款集中在五类。工农中建交等大型国有银行为第一，房地产贷款上限40%，个人住房贷款上限32.5%；招商银行、中信银行(601998，股吧)等股份制银行和大中城市商业银行位居第二，房地产贷款上限占27.5%，个人住房贷款占20%。2020年年报显示，a股上市的18家中资大中型银行中，6家银行个人住房贷款占比超过监管红线，3家银行房地产贷款占比超过红线。其他银行即使不踩线也基本在红线附近。
今年上半年，本地楼市普遍反弹。1-5月，全国商品房销售面积和销售金额分别增长36.3%和52.4%，销售金额的增长大于销售面积的增长，意味着房价上涨，导致住房相关贷款增加。1-5月，开发商到位资金同比增长29.9%，个人房贷增长32%。如果以总行为法人，现在很多银行都没有踩线，因为内地和楼市相对稳定的中西部地区房贷占比相对较低。如果看省分行和市分行，很多热点城市都踩了线，甚至有些城市房贷占新增贷款的50%左右。
此外，在一些城市，虽然房贷比例没有超过红线，但由于新增房贷的快速增长，房贷和房价上涨形成了顺时针循环，房贷成为楼市繁荣的第一催化剂。如果新的贷款额度得不到控制，房地产市场的火爆局面将会加剧。
目前在人民银行的指导下，要求很多城市房贷股规模不能增长，只有收回贷款才能释放新的空间；有的城市干脆“挤牙膏”，每个月只放30%左右的应用规模，其他的全部延期。此外，由于早期一些商业贷款和消费贷款非法流入房地产市场，监管当局要求严格的抵押审查程序。最近，各大银行对抵押贷款申请的审查非常严格。比如首付必须是购房者自己的资金，或者直系亲属(即父母)的资金。凡收到时间不足6个月的资金，必须核实或证明是自有资金。
此外，银行还应审查借款人的收入证明、银行流水、购房资格等。证明资金来源和还款能力。最近，金融监管部门增加了对抵押贷款的“贷后抽查”的频率，审计变得更加详细。一旦贷后抽查发现发放的房贷审核过程存在瑕疵，申请信息存在欺诈行为，或者首付资金不归个人所有，不仅借款人会被提取贷款，银行还会面临数百万的经济处罚，主管银行的领导也会被追究责任，得不偿失。
因此，银行也有意识地降低抵押贷款的速度，导致配额紧张。一般来说，“房贷荒”是周期性的。楼市调控政策放松后，“房贷荒”自然消失。但这一轮房价上涨与杠杆过度有很大关系，银行贷款管理的壁垒频频落下，背后是银行依靠房地产实现业绩的惯性，违背了“房无投机”和银行服务实体经济的本源。从严格执行房贷集中管理、开发商融资“三条红线”、各地中小微贷紧缩来看，即使未来“房贷荒”有所缓解，在上限指标的控制下，大规模资本涌入楼市的时代已经过去，靠杠杆炒楼市的时代已经一去不复返。
